Immobilienkauf in Bulgarien nach der Euro-Einführung

Noch in den letzten Monaten bekommen wir mehreren Anfragen über den Immobilienkauf in Bulgarien nach der Euro-Einführung

Der bulgarische Immobilienmarkt steht seit mehreren Jahren im Fokus internationaler Käufer. Besonders stark nachgefragt sind Wohnungen in Sofia, Varna, Plovdiv und Burgas, Ferienimmobilien an der Schwarzmeerküste sowie Häuser mit Grundstück in ländlichen Regionen Bulgariens.

Mit der Einführung des Euro am 1. Januar 2026 hat sich die Aufmerksamkeit ausländischer Käufer weiter verstärkt.

Der Rat der Europäischen Union hat am 8. Juli 2025 die letzten Rechtsakte für die Einführung des Euro in Bulgarien angenommen; Bulgarien wurde damit zum 21. Mitglied des Euro-Währungsgebiets.

Für Käufer stellt sich daher heute nicht mehr nur die Frage, ob ein Immobilienkauf vor der Euro-Einführung sinnvoll gewesen wäre, sondern vor allem: Welche Chancen und Risiken bestehen beim Immobilienkauf in Bulgarien nach der Euro-Einführung?

Die kurze Antwort lautet: Ein Immobilienkauf in Bulgarien kann weiterhin attraktiv sein, aber nur bei sorgfältiger rechtlicher, steuerlicher und technischer Prüfung.

Die Euro-Einführung beseitigt nicht die klassischen Risiken des bulgarischen Immobilienrechts: unklare Eigentumsketten, Belastungen, Miterben, Nutzungsrechte, Bauprobleme, fehlende Genehmigungen, fehlerhafte Katasterdaten oder unvollständige Vertragsunterlagen.

1. Warum Bulgarien für Immobilienkäufer attraktiv bleibt

Bulgarien bietet im europäischen Vergleich weiterhin moderate Einstiegspreise, niedrige laufende Immobiliensteuern, eine strategische Lage innerhalb der EU und ein relativ investorenfreundliches Steuerumfeld. Gleichzeitig ist der Markt in den letzten Jahren deutlich dynamischer geworden.

Nach offiziellen Daten des bulgarischen Nationalen Statistischen Instituts stieg der Hauspreisindex im vierten Quartal 2025 um 12,6 % gegenüber dem vierten Quartal 2024.

Eurostat meldete bereits für das vierte Quartal 2024 einen außergewöhnlich starken jährlichen Preisanstieg in Bulgarien von 18,3 %, den höchsten Wert unter den damals verfügbaren EU-Daten.

Im dritten Quartal 2025 gehörte Bulgarien mit +15,4 % erneut zu den Ländern mit den stärksten Preissteigerungen in der EU.

Diese Zahlen zeigen eine klare Marktdynamik. Sie beweisen jedoch nicht, dass die Preise automatisch weiter steigen werden.

Eine garantierte Wertsteigerung kann nicht bestätigt werden. I cannot confirm this as a guaranteed future development. Für Käufer bedeutet das: Der Markt ist interessant, aber nicht risikofrei.

2. Euro-Einführung in Bulgarien: Was hat sich für Käufer geändert?

Die Euro-Einführung bringt vor allem mehr Transparenz. Kaufpreise, Bankfinanzierungen, Gebühren, Steuern und Renditen lassen sich nun leichter mit anderen Euro-Ländern vergleichen.

Die Europäische Zentralbank hebt als erwartete Vorteile der Euro-Einführung unter anderem niedrigere Transaktionskosten, bessere Preistransparenz, stärkere Investorenvertrauen und potenziell niedrigere Finanzierungskosten hervor.

Gleichzeitig hat die EZB ausdrücklich darauf hingewiesen, dass bei jeder Euro-Umstellung Sorgen über Umstellungskosten und ungerechtfertigte Preiserhöhungen bestehen.

Bulgarien führte deshalb Maßnahmen zur Preisüberwachung sowie eine verpflichtende doppelte Preisauszeichnung ein, die am 8. August 2025 begann und bis 8. August 2026 laufen soll.

Für Immobilienkäufer bedeutet dies praktisch:

• Kaufpreise werden nun direkt in Euro angegeben oder verhandelt.
• Das frühere BGN/EUR-Umrechnungsrisiko entfällt.
• Käufer aus dem Euro-Raum haben eine bessere Kostenkalkulation.
• Käufer aus Ländern wie Großbritannien, der Schweiz oder den USA tragen weiterhin ein Fremdwährungsrisiko.
• Der Markt wird für ausländische Investoren leichter vergleichbar.

3. Finanzielle Überlegungen beim Immobilienkauf in Bulgarien

Kaufpreis und Marktwert

Ein niedriger Kaufpreis bedeutet nicht automatisch ein gutes Geschäft.

Gerade in Bulgarien muss geprüft werden, ob der angebotene Preis dem tatsächlichen rechtlichen und technischen Zustand der Immobilie entspricht.

Eine Immobilie kann auf den ersten Blick günstig erscheinen, aber erhebliche Risiken enthalten, etwa:

• ungeklärte Eigentumsverhältnisse;
• nicht eingetragene Erben oder Miteigentümer;
• Hypotheken, Pfändungen oder Gerichtsverfahren;
• fehlende Bauunterlagen;
• nicht genehmigte Anbauten;
• falsche Katasterdaten;
• fehlender rechtlicher Zugang zur Straße;
• Belastungen durch Nutzungsrechte Dritter;
• unbezahlte lokale Steuern und Gebühren.

Der Preis sollte daher niemals isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist der rechtlich gesicherte Marktwert der Immobilie.

Finanzierung

Bulgarische Banken vergeben Immobilienkredite, jedoch hängt die Finanzierung stark vom Status des Käufers, Einkommen, Sicherheiten, Objektart und Standort ab.

Nach Angaben der Bulgarischen Nationalbank blieben die Zinssätze für neue Wohnungsbaukredite Anfang 2026 auf relativ niedrigem Niveau;

Ende Januar 2026 lag das jährliche Wachstum der Wohnungsbaukredite bei 27,9 %.

Das zeigt eine starke Kreditnachfrage, kann aber auch auf zunehmenden Marktdruck hinweisen.

Käufer sollten daher nicht nur den Zinssatz, sondern auch Nebenkosten, Beleihungsquote, Rückzahlungsbedingungen, Gebühren und mögliche Zinsanpassungsklauseln prüfen.

Wechselkursrisiko

Für Käufer aus dem Euro-Raum ist das frühere Wechselkursproblem zwischen Euro und Lew praktisch entfallen.

Der Euro ist seit dem 1. Januar 2026 die Währung Bulgariens, mit dem festgelegten Umrechnungskurs von 1 EUR = 1,95583 BGN.

Anders ist die Lage bei Käufern, die in GBP, CHF, USD oder einer anderen Fremdwährung verdienen.

Dort können Wechselkursschwankungen weiterhin den tatsächlichen Kaufpreis, die Finanzierungskosten und die spätere Rendite beeinflussen.

4. Kaufnebenkosten in Bulgarien

Beim Immobilienkauf in Bulgarien fallen neben dem Kaufpreis mehrere Kostenpositionen an.

Die kommunale Grunderwerbsteuer beziehungsweise Transfersteuer wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt.

Nach PwC liegt die Transfersteuer für Immobilien grundsätzlich zwischen 0,1 % und 3 %; in der Praxis liegen größere Städte und gefragte Standorte häufig am oberen Ende.

Typische Nebenkosten sind:

Nach einer vergleichenden Übersicht zum bulgarischen Immobilienrecht muss der Notar nach Unterzeichnung des Eigentumsübertragungsvertrags die Registrierung im Immobilienregister am selben Tag veranlassen; die Eintragungsgebühr beträgt danach 0,1 % des Transaktionswertes.

Wichtig: Es ist rechtlich riskant, einen niedrigeren Kaufpreis im Notarvertrag zu deklarieren als tatsächlich gezahlt wird.

Das kann später erhebliche Beweis-, Steuer- und Rückabwicklungsprobleme verursachen.

5. Rechtliche Form des Immobilienkaufs in Bulgarien

Der Kauf einer privaten Immobilie in Bulgarien erfolgt grundsätzlich durch notarielle Urkunde vor einem bulgarischen Notar.

Nach der Rechtsübersicht von CEE Legal Matters muss der Vertrag über den Verkauf einer Immobilie als notarielle Urkunde abgeschlossen und vor einem Notar unterzeichnet werden, in dessen Bezirk die Immobilie liegt; diese Formerfordernisse betreffen die Wirksamkeit des Geschäfts.

Ein wichtiger Unterschied zum oft verbreiteten Missverständnis:

Die Eintragung im Immobilienregister ist in Bulgarien sehr wichtig für Publizität und Schutz gegenüber Dritten.

Nach der zitierten Rechtsübersicht hat die Ausführung der notariellen Urkunde jedoch grundsätzlich konstitutive Wirkung, während die Registrierung deklaratorische Wirkung hat.

Für Käufer bedeutet das: Nicht nur der Registerauszug ist entscheidend. Es muss die gesamte Eigentumskette geprüft werden.

6. Due Diligence: Was muss vor dem Kauf geprüft werden?

Eine professionelle rechtliche Prüfung ist beim Immobilienkauf in Bulgarien nicht optional, sondern zentraler Bestandteil der Risikovermeidung.

Die bloße Tatsache, dass eine Person im Immobilienregister eingetragen ist, beweist nach bulgarischem Recht nicht automatisch zweifelsfrei, dass diese Person auch materiell-rechtlich Eigentümer ist.

Deshalb wird ausdrücklich eine Eigentumsprüfung vor Erwerb empfohlen.

Eine vollständige Due Diligence sollte insbesondere umfassen:

Eigentumsprüfung

• Prüfung der letzten notariellen Urkunde;
• Prüfung früherer Eigentumsübertragungen;
• Prüfung von Erbschaften, Schenkungen, Scheidungen oder Teilungen;
• Prüfung, ob alle Miteigentümer wirksam beteiligt sind;
• Prüfung ehelicher Güterstände und Zustimmungserfordernisse.

Belastungen und Rechte Dritter

• Hypotheken;
• Pfändungen;
• gerichtliche Sicherungsmaßnahmen;
• eingetragene Klagen;
• Nutzungsrechte;
• Wohnrechte;
• Dienstbarkeiten;
• langfristige Mietverträge;
• Vorkaufsrechte bei Miteigentum.

Kataster und Grundstücksstatus

• Übereinstimmung zwischen Notarurkunde und Katasterkarte;
• Grundstücksgrenzen;
• Zugang zu öffentlicher Straße;
• Regulierung des Grundstücks;
• Status als Bauland, landwirtschaftliche Fläche oder Waldfläche;
• mögliche Beschränkungen bei Grundstückserwerb durch Ausländer.

Bau- und technische Unterlagen

• Baugenehmigung;
• genehmigte Architekturpläne;
• Bauabnahmeunterlagen;
• Act 14, Act 15, Act 16 / Nutzungsgenehmigung, soweit relevant;
• Prüfung illegaler Anbauten;
• Prüfung nicht eingetragener Gebäude;
• technische Risiken bei alten Häusern.

Steuern und laufende Kosten

• lokale Grundsteuer;
• Müllgebühr;
• Hausverwaltungskosten;
• offene Versorgungsrechnungen;
• Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

7. Dürfen Ausländer Immobilien in Bulgarien kaufen?

Ausländer können in Bulgarien grundsätzlich Gebäude, Wohnungen und beschränkte dingliche Rechte erwerben.

Beim Erwerb von Land bestehen jedoch Unterschiede zwischen EU-/EWR-Bürgern und Drittstaatsangehörigen.

Die bulgarische Verfassung sieht in Art. 22 vor, dass Ausländer und ausländische juristische Personen Eigentum an Land nur unter den Bedingungen erwerben können, die sich aus dem EU-Beitritt Bulgariens, einem ratifizierten internationalen Vertrag oder gesetzlicher Erbfolge ergeben.

Nach der Übersicht des European Land Registry Association und den dort wiedergegebenen Regeln des bulgarischen Eigentumsgesetzes können EU-/EWR-Bürger und EU-/EWR-Gesellschaften unter gesetzlichen Voraussetzungen Land erwerben, während Drittstaatsangehörige beim Landerwerb regelmäßig besonderen Beschränkungen unterliegen.

In der Praxis wird bei Käufern aus Drittstaaten häufig eine bulgarische Gesellschaft, meistens eine EOOD, verwendet, wenn ein Haus mit Grundstück erworben werden soll.

Das muss jedoch im Einzelfall geprüft werden, insbesondere bei landwirtschaftlichen Grundstücken, Waldflächen oder besonderen Schutzgebieten.

8. Steuerliche Aspekte nach dem Erwerb

Laufende Grundsteuer und Müllgebühr

Eigentümer von Immobilien in Bulgarien zahlen eine jährliche Grundsteuer sowie eine kommunale Abfallgebühr.

Nach PwC liegt die jährliche Immobiliensteuer je nach Gemeinde zwischen 0,01 % und 0,45 % des Steuerwerts der Immobilie.

Mieteinnahmen

Wer seine Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen steuerlich erklären.

Bei natürlichen Personen unterliegen Mieteinnahmen grundsätzlich der bulgarischen Einkommensteuer von 10 %, wobei eine gesetzliche Kostenpauschale von 10 % des Bruttoeinkommens vorgesehen ist.

Bei ausländischen Eigentümern ist zusätzlich zu prüfen, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Wohnsitzstaat Anwendung findet, zum Beispiel mit Deutschland, Österreich oder der Schweiz.

Verkauf der Immobilie

Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen können unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein. Nach PwC sind Kapitalgewinne bulgarischer Steuerresidenten sowie von EU-/EWR-Residenten steuerfrei, wenn eine Wohnimmobilie pro Jahr verkauft wird und sie länger als drei Jahre gehalten wurde; bei bis zu zwei anderen Immobilien gilt eine Haltedauer von mehr als fünf Jahren.

Diese Steuerbefreiung muss im Einzelfall geprüft werden. Sie gilt nicht automatisch für jede Person, jede Immobilie und jede Transaktion.

9. Mietmarkt und Investitionsstrategie

Für Kapitalanleger sind insbesondere folgende Standorte interessant:

• Sofia – stärkster Arbeitsmarkt, hoher Bedarf an Wohnungen, internationale Unternehmen;
• Varna – Küstenstadt, Universitäten, Tourismus, langfristige und saisonale Vermietung;
• Burgas – Schwarzmeerregion, Hafen, Ferien- und Wohnimmobilien;
• Plovdiv – Industrie, Logistik, Kultur, wachsender Wohnungsmarkt;
• Bansko – Ferienwohnungen und saisonale Vermietung im Skigebiet.

Die Rendite hängt jedoch nicht nur vom Kaufpreis ab. Entscheidend sind Lage, Zustand, Verwaltung, Leerstandsrisiko, Renovierungskosten, steuerliche Struktur, Mietvertrag und tatsächliche Nachfrage.

Ein Mietvertrag sollte rechtlich sauber gestaltet werden. In Bulgarien gibt es keine einheitliche Standardform für Mietverträge;

die Vertragsparteien können die meisten Bedingungen frei regeln.

Eine Registrierung im Immobilienregister ist bei schriftlichen Mietverträgen mit notariell beglaubigten Unterschriften möglich und kann den Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auch gegenüber einem neuen Eigentümer verbindlich machen.

10. Die größten Risiken beim Immobilienkauf in Bulgarien

Unklare Eigentumskette

Eine Immobilie kann mehrfach übertragen worden sein, etwa durch Verkauf, Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder Teilung. Jede Stufe muss geprüft werden.

Nicht beteiligte Miteigentümer oder Erben

Gerade bei alten Häusern und ländlichen Grundstücken kommt es häufig vor, dass Erben, Ehegatten oder Miteigentümer nicht korrekt beteiligt wurden.

Belastungen im Immobilienregister

Hypotheken, Pfändungen, Gerichtsverfahren, Nutzungsrechte oder eingetragene Ansprüche können den Erwerb erheblich beeinträchtigen.

Katasterprobleme

Die tatsächliche Grundstücksgrenze kann von der Katasterkarte oder der alten Eigentumsurkunde abweichen.

Illegale oder nicht eingetragene Gebäude

Anbauten, Nebengebäude, Garagen, Pools oder Dachausbauten können ohne Genehmigung errichtet worden sein.

Erwerb von Land durch Drittstaatsangehörige

Nicht-EU-Käufer müssen besonders sorgfältig prüfen lassen, ob eine direkte Eigentumsübertragung zulässig ist oder ob eine Gesellschaftsstruktur notwendig wird.

Zu schnelle Unterzeichnung eines Vorvertrags

Ein Vorvertrag kann rechtlich bindend sein.

Wer eine Anzahlung leistet, ohne Rücktrittsrechte und Due-Diligence-Bedingungen zu sichern, riskiert den Verlust der Anzahlung.

Praktische Empfehlungen über Immobilienkauf in Bulgarien nach der Euro-Einführung

Vor Unterzeichnung eines Vorvertrags sollten Käufer folgende Schritte durchführen:

1. Keine Anzahlung ohne rechtliche Prüfung leisten.
2. Eigentumsurkunden und Registerauszüge vollständig prüfen lassen.
3. Katasterkarte und tatsächliche Grundstücksgrenzen vergleichen.
4. Baudokumente und Nutzungsgenehmigungen verlangen.
5. Kommunale Steuerbescheinigung einholen.
6. Rechte Dritter und Belastungen prüfen.
7. Bei Drittstaatsangehörigen Landerwerb gesondert prüfen.
8. Kaufpreis vollständig und transparent dokumentieren.
9. Vorvertrag mit klaren Rücktrittsrechten formulieren.
10. Notar, Makler und Anwalt nicht miteinander verwechseln.

Der Notar prüft bestimmte formale Voraussetzungen der Transaktion. Er ersetzt aber keine unabhängige anwaltliche Due Diligence im Interesse des Käufers.

Lohnt sich der Immobilienkauf in Bulgarien nach der Euro-Einführung?

Der Immobilienkauf in Bulgarien bleibt auch nach der Euro-Einführung attraktiv, insbesondere für Käufer, die langfristig denken und den Markt professionell prüfen lassen.

Die Euro-Einführung hat Bulgarien stärker in den europäischen Finanz- und Immobilienmarkt integriert, Preisvergleiche erleichtert und das Währungsrisiko für Euro-Käufer reduziert.

Gleichzeitig haben die starken Preissteigerungen der letzten Jahre gezeigt, dass Käufer vorsichtiger kalkulieren müssen.

Der Markt bietet Chancen, aber keine Garantie. Rechtliche Prüfung, technische Kontrolle, steuerliche Planung und saubere Vertragsgestaltung sind entscheidend.

Die wichtigste Regel lautet: In Bulgarien kauft man nicht nur eine Immobilie.

Man kauft auch deren gesamte rechtliche Vergangenheit. Genau diese Vergangenheit muss vor der Unterzeichnung geprüft werden.

Kann ich als Ausländer eine Immobilie in Bulgarien kaufen?

Ja, grundsätzlich können Ausländer Wohnungen und Gebäude kaufen. Beim Erwerb von Grundstücken gelten jedoch besondere Regeln, insbesondere für Käufer aus Nicht-EU-Staaten. EU-/EWR-Bürger haben deutlich bessere Erwerbsmöglichkeiten als Drittstaatsangehörige.

Ist Bulgarien seit 2026 Euro-Land?

Ja. Bulgarien hat den Euro am 1. Januar 2026 eingeführt und ist seitdem das 21. Mitglied des Euro-Währungsgebiets.

Welche Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf in Bulgarien?

Zu den wichtigsten Nebenkosten gehören kommunale Transfersteuer, Notargebühren, Eintragungsgebühr, Maklerprovision, Übersetzungs-/Dolmetscherkosten, Bankgebühren und anwaltliche Prüfungskosten. Die Transfersteuer liegt je nach Gemeinde grundsätzlich zwischen 0,1 % und 3 %.

Ist die Eintragung im Immobilienregister ausreichend?

Nein. Die Eintragung ist wichtig, ersetzt aber keine vollständige Eigentumsprüfung. Nach bulgarischem Immobilienrecht beweist die Registereintragung allein nicht immer endgültig die materielle Eigentümerstellung; deshalb ist eine Title Due Diligence vor dem Kauf dringend erforderlich.

Muss ich Mieteinnahmen in Bulgarien versteuern?

Ja. Mieteinnahmen aus bulgarischen Immobilien sind grundsätzlich in Bulgarien steuerpflichtig. Bei natürlichen Personen gilt regelmäßig ein Einkommensteuersatz von 10 %, wobei eine gesetzliche Kostenpauschale von 10 % vorgesehen ist.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, eine Immobilie in Bulgarien zu kaufen?

Das hängt vom Objekt, Standort, Kaufpreis, rechtlichen Zustand und der Finanzierungsstruktur ab. Die Daten zeigen starke Preissteigerungen in den letzten Jahren, aber eine künftige Wertsteigerung kann nicht garantiert werden. I cannot confirm this as a safe or guaranteed investment result.