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Kauf einer Immobilie vor der EURO-Einführung

Immobilienkauf vor EURO-Einführung

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Immobilienkauf vor EURO-Einführung

Noch in den letzten Monaten bekommen wir mehreren Anfragen über den Immobilienkauf vor EURO-Einführung.

Der bulgarische Immobilienmarkt erlebt in den letzten Jahren einen spürbaren Aufschwung.

Mit der geplanten Einführung des EURO zum 1. Januar 2025 richten viele internationale Investoren ihren Blick auf Bulgarien.

Die zentrale Frage: Lohnt es sich, jetzt eine Immobilie zu kaufen – also noch vor der Währungsumstellung?

Ein Immobilienkauf vor der Euro-Einführung kann erhebliche Vorteile bringen, birgt aber auch Risiken, die man kennen und absichern sollte.

Im Folgenden finden Sie eine ausführliche Übersicht über finanzielle, rechtliche und steuerliche Aspekte sowie praxisnahe Empfehlungen für Käufer.

1. Finanzielle Überlegungen

Kaufpreis und Marktwert
Die Immobilienpreise in Bulgarien sind im europäischen Vergleich nach wie vor moderat.

Viele Experten erwarten, dass mit der Euro-Einführung ein zusätzlicher Preisschub einsetzt, da mehr Investoren aus dem Ausland den Markt betreten werden.

Wer frühzeitig kauft, kann sich also einen Preisvorteil sichern.

Finanzierung

  • Käufer mit Eigenkapital sind flexibler und können schnell auf Angebote reagieren.

  • Wer eine Finanzierung benötigt, sollte Angebote verschiedener Banken in Bulgarien vergleichen. Insbesondere internationale Banken mit Sitz in Sofia oder Varna bieten Kredite zu attraktiven Konditionen.

  • Die Einführung des EURO könnte zu stabileren Zinsen und einer stärkeren Anbindung an den europäischen Kapitalmarkt führen.

Wechselkursrisiko
Der bulgarische Lew (BGN) ist derzeit fest an den Euro gekoppelt.

Dennoch gilt: Bis zur offiziellen Einführung können Währungsschwankungen auf den internationalen Märkten Auswirkungen haben.

Käufer, die mit Fremdwährungen wie CHF, USD oder GBP zahlen, sollten dieses Risiko einkalkulieren.

NebenkostenKauf einer Immobilie vor der EURO-Einführung
Zu den üblichen Kaufnebenkosten gehören:

  • Grunderwerbsteuer: ca. 3-4 %

  • Notarkosten: abhängig vom Kaufpreis, meist zwischen 0,5–1,5 %

  • Maklerprovision: häufig 2–3 % des Kaufpreises

  • Grundbuch- und Verwaltungsgebühren

Diese Kosten sollten in die Gesamtfinanzierung einkalkuliert werden.

2. Rechtliche Aspekte

Notarielle Beurkundung
In Bulgarien ist der Immobilienkaufvertrag nur dann rechtsgültig, wenn er vor einem Notar abgeschlossen wird.

Käufer sollten sicherstellen, dass alle Unterlagen vollständig sind: Eigentumsnachweis, Grundbuchauszug, Lastenfreiheit der Immobilie.

Eigentumsübergang

Die Eintragung ins Grundbuch ist der entscheidende Moment. Erst mit diesem Schritt wird der Käufer rechtlich Eigentümer. Verzögerungen können auftreten, wenn Grundbuchämter überlastet sind.

Prüfung von Altlasten
Unbedingt prüfen:

  • Bestehen Hypotheken oder Belastungen?

  • Gibt es laufende Rechtsstreitigkeiten?

  • Sind alle kommunalen Abgaben (Grundsteuer, Müllgebühren) bezahlt?

3. Steuerliche Aspekte

  • Jährliche Grundsteuer: relativ niedrig, meist zwischen 0,1–0,45 % des Steuerwerts.

  • Mieteinnahmen: Werden Immobilien vermietet, sind die Einkünfte in Bulgarien steuerpflichtig. Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland, Österreich und der Schweiz verhindern doppelte Belastungen.

  • Spekulationssteuer: Gewinne aus Immobilienverkäufen sind nach einer Haltedauer von 3 Jahren für selbstgenutzte Immobilien und 5 Jahren für andere Objekte steuerfrei.

4. Mietrecht und Investitionsstrategien

Wer die Immobilie als Kapitalanlage nutzen möchte, sollte den Mietmarkt analysieren.

  • In Sofia, Varna, Plovdiv und Burgas sind die Renditen für Wohnungen attraktiv.

  • Ferienimmobilien an der Schwarzmeerküste oder in Bansko (Skigebiet) können saisonal sehr hohe Erträge erzielen.

  • Wichtig: Mietverträge sollten rechtssicher gestaltet werden, am besten mit anwaltlicher Unterstützung.

5. Praktische Tipps für Käufer

  1. Finanzierungsplan aufstellen – klare Kalkulation der Eigen- und Fremdmittel.

  2. Immobiliengutachten einholen – unabhängige Bewertung schützt vor überhöhten Preisen.

  3. Vergleichsangebote prüfen – nicht nur bei Banken, auch bei Maklern.

  4. Rechtsberatung nutzen – ein Anwalt in Bulgarien stellt sicher, dass alle Verträge korrekt und rechtsgültig sind.

  5. Steuerliche Beratung einholen – besonders wichtig für Käufer aus dem Ausland.

  6. Flexibel bleiben – der Markt bewegt sich schnell; attraktive Objekte sind oft rasch vergeben.

6. Chancen und Risiken vor der Euro-Einführung

Chancen:

  • Günstigere Kaufpreise im Vergleich zum erwarteten Niveau nach Einführung des EURO.

  • Möglichkeit, frühzeitig von steigenden Immobilienwerten zu profitieren.

  • Attraktive Renditen durch Vermietung.

Wo sind die Risiken ? :

  • Unklarheiten bei der wirtschaftlichen Entwicklung Bulgariens nach der Euro-Einführung.

  • Potenzielle Verzögerungen bei Eintragung ins Grundbuch oder bei Bauprojekten.

  • Wechselkursrisiken bei Zahlungen in Fremdwährungen.

Der Kauf einer Immobilie in Bulgarien vor der Euro-Einführung kann eine strategisch sinnvolle Investition sein – insbesondere für Käufer, die langfristig denken und mögliche kurzfristige Schwankungen einkalkulieren.

Entscheidend ist eine gründliche Vorbereitung: finanzielle Planung, rechtliche Absicherung, steuerliche Optimierung und professionelle Beratung.

Mit dem richtigen Vorgehen profitieren Käufer nicht nur von den günstigen Preisen vor der Währungsumstellung, sondern sichern sich auch einen soliden Einstieg in einen Immobilienmarkt, der mit der Euro-Einführung weiter an Attraktivität gewinnen dürfte.

Abwicklung Immobilienkauf Bulgarien

Abwicklung Immobilienkauf

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Abwicklung Immobilienkauf 

Einer der häufigsten Fragen is t die Frage zur Abwicklung Immobilienkauf. 

Der Immobilienmarkt in Bulgarien bietet attraktive Möglichkeiten für ausländische Investoren, insbesondere aufgrund vergleichsweise niedriger Preise

Es ist spanned nur das wachsenden Interesses an Ferienimmobilien an der Schwarzmeerküste oder in den beliebten Skigebieten wie Bansko und Pamporovo zu beobachten.

Doch gerade für Käufer aus dem Ausland ist es entscheidend, sich frühzeitig über die rechtlichen Rahmenbedingungen und potenzielle Fallstricke zu informieren.

1. Anwalt beim Immobilienkauf in Bulgarien-unverzichtbar?

Der Erwerb einer Immobilie in Bulgarien ist ohne qualifizierte rechtliche Begleitung riskant.

Jeder erfahrenen Immobilienanwalt sorgt für Transparenz, prüft die Rechtmäßigkeit aller Dokumente und schützt Ihre Interessen gegenüber Verkäufern, Maklern und Dritten.

Die Anwaltskosten sind im Vergleich zum Risiko eines fehlerhaften Kaufs gut investiertes Geld.

Wichtige Aufgaben des Anwalts:

  • Überprüfung des aktuellen Eigentumsstatus und aller Lasten im Grundbuch (Katastar).Abwicklung Immobilienkauf Bulgarien

  • Kontrolle auf laufende Hypotheken, Pfändungen oder Nutzungsrechte.

  • Sicherstellung, dass der Verkäufer tatsächlich verfügungsberechtigt ist.

  • Prüfung aller Verträge – vom Vorvertrag bis zum endgültigen Notarvertrag.

2. Ablauf eines Immobilienkaufs

a) Auswahl und Reservierung

  • Informieren Sie sich über verschiedene Regionen und prüfen Sie Angebote mehrerer Maklerportale.

  • Nach Auswahl der Immobilie wird meist eine Reservierungsgebühr fällig.

b) Vorvertrag (Preliminary Agreement)

  • Der Vorvertrag regelt Preis, Zahlungsmodalitäten, Fristen und Übergabemodalitäten.

  • Achtung: Bereits mit dem Vorvertrag können rechtliche Bindungen entstehen – daher IMMER anwaltlich prüfen lassen!

c) Notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag

  • Der Kaufvertrag muss zwingend notariell abgeschlossen werden.

  • Nach der Beurkundung erfolgt die Eintragung ins bulgarische Grundbuch (Imotnija Registar) durch den Notar.

d) Zahlung und Kosten

  • Der Kaufpreis wird häufig über eine Zahlung nach der Unterschrift der Urkunde vor dem Notar abgewickelt.

  • Beachten Sie: Grunderwerbsteuer (4.3–4.5 %), Notar- und Grundbuchgebühren sowie ggf. Maklerprovision sind zusätzlich zu zahlen.

  • Viele Gemeinden verlangen eine lokale Steuerbescheinigung (Uwierenie za danylzi).

3. Rechtliche Besonderheiten für Ausländer

  • Grundstücke und Häuser: EU-Bürger können seit 2012 ohne Einschränkungen Grundstücke und Häuser kaufen.

Für Nicht-EU-Bürger bestehen noch gewisse Einschränkungen beim Erwerb von Grundstücken.

  • Wohnungen in Wohnanlagen: Wohnungen (ohne Grundstück) können von Ausländern in der Regel problemlos erworben werden.

  • Gemeinschaftseigentum: Bei Kauf von Apartments in Wohnkomplexen erwerben Sie meist auch Anteile an Gemeinschaftsflächen.

Die Regelungen dazu sollten im Kaufvertrag explizit genannt werden.

4. Risiken und wie Sie diese vermeiden

  • Gefälschte oder unvollständige Dokumente:

Verlangen Sie IMMER den aktuellen Grundbuchauszug, Baugenehmigungen und ggf. Nachweise über gezahlte Steuern und Gebühren.

  • Offene Schulden des Verkäufers: Erkundigen Sie sich nach ausstehenden Abgaben an Gemeinde, Wasser- oder Stromversorger.

  • Bauträger- und Neubauprojekte: Lassen Sie sich alle Genehmigungen und Versicherungen zeigen.

Prüfen Sie, ob der Bauträger schuldenfrei ist.

  • Schwarzbauten und illegale Anbauten: Prüfen Sie, ob alle Baumaßnahmen genehmigt und im Kataster eingetragen sind.

5. Empfehlungen für einen sicheren Immobilienkauf

  • Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt mit Kenntnissen im bulgarischen Immobilienrecht.

  • Lassen Sie KEINE Dokumente ungeprüft unterschreiben oder Geldzahlungen ohne juristische Kontrolle vornehmen.

  • Besichtigen Sie die Immobilie vor Ort und sprechen Sie – falls möglich – mit Nachbarn oder der Hausverwaltung.

  • Klären Sie die Nebenkosten, laufenden Steuern und die Pflichten als Eigentümer.

  • Verhandeln Sie alle Konditionen, besonders bei gebrauchten Immobilien, detailliert im Vertrag.

Ein Immobilienkauf in Bulgarien ist eine spannende Investition, birgt aber auch Risiken.

Mit einem erfahrenen und spezialisierten Rechtsanwalt an Ihrer Seite sind Sie rechtlich abgesichert und können mögliche Stolpersteine vermeiden.

Investieren Sie in kompetente Beratung – das zahlt sich aus.

Sichern Sie sich professionelle Unterstützung beim Immobilienkauf in Bulgarien – kontaktieren Sie eine spezialisierte Kanzlei

Brauche ich zwingend einen Anwalt beim Immobilienkauf in Bulgarien?

Ja. Ein Anwalt ist unverzichtbar. Bulgarisches Immobilienrecht ist komplex, und viele Dokumente liegen nur auf Bulgarisch vor. Der Anwalt prüft Eigentumstitel, Lasten, Steuerschulden, Nutzungsrechte und erstellt oder kontrolliert Vor- und Kaufverträge. Ohne anwaltliche Kontrolle drohen unerkannte Belastungen oder ungültige Verträge.

Wie läuft der Immobilienkauf in Bulgarien ab?

Der Ablauf erfolgt in drei Hauptphasen: Reservierung – Zahlung einer kleinen Gebühr zur Sicherung des Objekts. Vorvertrag (Predvaritelen dogovor) – regelt Kaufpreis, Fristen und Übergabemodalitäten. Notarieller Kaufvertrag (Notarialen akt) – erst mit diesem Vertrag erfolgt die Eigentumsübertragung und Eintragung im Grundbuch. Nach der Eintragung im Imotnija Registar wird der Käufer rechtmäßiger Eigentümer.

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Neben dem Kaufpreis müssen folgende Kosten einkalkuliert werden: Grunderwerbsteuer: ca. 4–4,5 % Notargebühren: etwa 0,1–1,5 % Grundbucheintrag: ca. 0,1 % Maklerprovision: meist 2–3 % Rechtsanwaltskosten: individuell nach Aufwand Diese Kosten werden üblicherweise vom Käufer getragen.

Können Ausländer in Bulgarien Grundstücke kaufen?

Ja, EU-Bürger dürfen seit 2012 Grundstücke und Häuser ohne Einschränkungen erwerben. Nicht-EU-Bürger können nur Wohnungen ohne Grundstück kaufen oder benötigen eine bulgarische Gesellschaft (EOOD), um Grundstücke zu erwerben.

Welche Dokumente sind beim Immobilienkauf erforderlich?

Aktueller Grundbuchauszug (Skica + Uwierenie za sobstvenost) Baugenehmigung und Nutzungsbescheinigung Steuerbescheinigung der Gemeinde über bezahlte Abgaben Notarielle Eigentumsurkunde des Verkäufers Personaldokumente der Parteien Alle Dokumente müssen vor der notariellen Beurkundung vorgelegt werden.

Welche Risiken bestehen beim Immobilienkauf?

Falsche Eigentümerangaben oder gefälschte Urkunden Versteckte Schulden (z. B. unbezahlte Strom- oder Wasserrechnungen) Illegale Anbauten ohne Genehmigung Bauträgerinsolvenz bei Neubauten Überschneidende Eigentumsrechte bei älteren Gebäuden Diese Risiken lassen sich durch gründliche anwaltliche Prüfung minimieren.

Wie erfolgt die Zahlung des Kaufpreises sicher?

Zahlungen sollten ausschließlich über ein Treuhandkonto (Escrow Account) oder direkt beim Notar erfolgen. So wird sichergestellt, dass der Verkäufer das Geld erst erhält, wenn die Eigentumsübertragung notariell abgeschlossen ist. Barzahlungen sind unüblich und riskant.

Wie wird der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen?

Erst nach der notariellen Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer. Der Notar übermittelt die Unterlagen elektronisch an das Register. Ohne Eintragung besteht kein Eigentumsschutz nach bulgarischem Recht.

Was ist bei Neubauten oder Off-Plan-Projekten zu beachten?

Bei Neubauten muss der Käufer prüfen: ob der Bauträger eine gültige Baugenehmigung besitzt, ob das Gebäude eine Nutzungsfreigabe (Act 16) hat, ob alle Bauphasen dokumentiert (Act 14/15) sind, und ob keine Hypotheken auf dem Grundstück lasten. Ein Rechtsanwalt kann Einsicht in das Bauregister und die Finanzlage des Bauträgers nehmen.

Welche steuerlichen Pflichten hat der Eigentümer nach dem Kauf?

Nach dem Kauf muss der neue Eigentümer die Immobilie innerhalb von zwei Monaten bei der Gemeinde anmelden. Es fallen jährlich an: Grundsteuer Müllgebühr Die Höhe richtet sich nach Lage und Wert der Immobilie. Die Zahlung erfolgt meist in zwei Raten (Frühjahr und Herbst).

Anerkennung von ausländischen Urteilen

Immobilienerwerb in Bulgarien

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Immobilienerwerb in Bulgarien

Der Kauf einer Immobilien ein zeitaufwändiger Prozess, wenn wir über Immobilienerwerb in Bulgarien.

Es beginnt mit der Berücksichtigung dieser Absicht und der Entscheidung, die Immobilie zu verkaufen.  Es ist eine gute Idee, Ihre Immobilienunterlagen zu überprüfen, bevor Sie diese Maßnahme ergreifen.

Dann ist es gut, die Dienste einer Immobilienagentur in Anspruch zu nehmen.

Sie besichtigt die Immobilie und berät Sie zum Marktpreis.Immobilienerwerb in Bulgarien

Er wird es auf Immobilienseiten zum Verkauf ankündigen und mit der Führung potenzieller Käufer der Immobilie beginnen.

Auswahl einer Immobilienerwerb in Bulgarien

Gleichzeitig sind die Makler bei den Besichtigungen sowie bei der Suche nach einem Käufer immer an Ihrer Seite.

Nach der Suche nach einem Käufer, dem Abschluss eines Vorvertrags für den Verkauf von Immobilien und der Zahlung einer Anzahlung.

Üblicherweise wird für den Abschluss einer Transaktion in Form einer notariellen Urkunde eine einmonatige Frist eingeräumt.

Diese Frist ist erforderlich, damit der Verkäufer die für die Transaktion erforderlichen Unterlagen

Anschließend wird vereinbart, mit welchem ​​Notar das Geschäft abgeschlossen wird, sowie Tag und Uhrzeit.

Abwicklung des Immobilienerwerb in Bulgarien

Der Text und die Klauseln in der Notarurkunde sollte die gesamte Abwicklung des Geschäfts umfassen.Immobilienerwerb in Bulgarien

Zahlungsbelege über die Verbrauchskosten der Immobilie – Strom, Wasser, Heizung, Treppengebühren etc. müssen vorgelegt werden.

Der Besitz der Immobilie wird in der Regel nach Zahlung des vollen Kaufpreises an den Käufer übergeben.

Zögern Sie nicht, rechtzeitig kompetente Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen!

Viele Makler würden Ihnen sagen, dass Sie keinen Anwalt brauchen und bereits alle Dokumente zur Transaktion überprüft haben.

Dies bedeutet auf keinen Fall daß die Dokumenten in Ordnung sind und es kein Problem vorhanden ist.

Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten, ob alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, in Ordnung sind usw.

Muss der Kaufvertrag über eine Immobilie beim Notar errichtet werden?

Viele sind nicht in Kenntnis, dass bei einem Liegenschaftsvertrag ein Notar nur dahingehend involviert werden muss, weil bei einer Privaturkunde (z.B. bei der Errichtung der Urkunde durch einen Rechtsanwalt) die Unterschriften im Kaufvertrag notariell beglaubigt werden müssen, d.h. der Notar muss bestätigen, dass die Identitäten der Vertragspartner (Verkäufer und Käufer) geprüft wurden und übereinstimmen. Darüber hinaus muss die Beglaubigung der Unterschriften auf einem Kaufvertrag über eine Immobilie nicht zwingend bei einem Notar, sondern kann auch bei einem Gericht, erfolgen.

Immobilienkauf Nebenkosten – Was muss ich wem bezahlen?

Vor dem Ankauf einer Immobilie in Bulgarien hat sich der zukünftige Eigentümer mit dem Verlauf der notariellen Beurkundung bei der Übertragung vom Eigentumsrecht auf die Immobilie, der Höhe der hierfür anfallenden Aufwendungen und der Kosten, verbunden mit der nachfolgender Nutzung der Wohnung, vertraut zu machen.

Zusätzliche Auslagen zu Lasten des Käufers beim Erwerb einer Immobilie in Bulgarien:

Immobilienerwerbssteuer - 3 % vom Verkaufspreis. Zuzüglich wird 1 % von der Höhe der eigentlichen Steuer für Bankgebühren entrichtet. Gebühr für die Eintragung der Eigentumsänderung ins Grundbuch – 0,01% vom Verkaufspreis. Notargebühren – in Abhängigkeit vom Tarif, genannt durch den Notar, und vom Preis der Immobilie, eingeschrieben in der Notarakte.

Welche Zusätliche Gebühren fallen auf den Käufer ?

Ausfertigung eines notariellen Kaufvertrags /Notarakte/– der Betrag ist gemäß den staatlichen Gebühren festzulegen (gewöhnlich sind die Kosten für die Ausfertigung der Notarakte in den Notargebühren inbegriffen). Deklarieren der Immobilie vor dem Finanzamt, Eintragung ins Bulstat-Register und Erhalt einer Bulstatnummer (Identifikationsnummer der steuerpflichtigen Person). Übersetzer- und Dolmetscherleistungen – gemäß der bulgarischen Gesetzgebung muss bei der notariellen Übertragung des Eigentumsrechtes auf die Immobilie ein lizenzirter, vereidigter Übersetzer anwesend sein, der den zukünftigen Eigentumer der Immobilie mit dem Textinhalt von der Notarakte vertraut macht, da die Notarakte auf Bulgarisch aufgenommen wird. Der Preis der Übersetzerleistungen kann von 20 bis 150 Euro varieren je nachdem in welcher Stadt die notarielle Beurkundung vom Kaufvertrag erfolgt. Die oben aufgelisteten Auslagen sind durch den neuen Eigentümer der jeweiligen Immobilie in Bulgarien einmalig zu leisten.

Was sonst sollte einen Kaufer wissen ?

Der Immobilienkauf, also die Investition in eine Liegenschaft bzw. eine Immobilie – unabhängig davon, ob es sich um einen Altbau, Neubau oder ein Sanierungsobjekt sowie eine Eigentumswohnung handelt – ist eine Entscheidung für Ihr Leben und sollte deshalb sorgfältig überlegt und geplant sein. Für mich als Rechtsanwalt im Immobilienrecht beginnt bereits die Sorgfalt bei der Auswahl ihrer Immobilie und ist dabei vieles zu beachten: Wie ist die Immobilie beschaffen? Welche behördlichen Genehmigungen sind einzuholen oder bereits erteilt? Steht das Gebäude unter Denkmalschutz? Bekomme ich überhaupt eine Baubewilligung für meine Immobilie?

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