Immobilienkauf in Bulgarien

Das Immobilienrecht regelt alle Fragen rund um den Grundstückskauf und Immobilienkauf in Bulgarien.

Der Immobilienkauf in Bulgarien kann sowohl für private Käufer als auch für Investoren wirtschaftlich interessant sein.

Eine Wohnung am Schwarzen Meer, ein Haus auf dem Land, eine Ferienimmobilie, ein Baugrundstück oder ein Anlageobjekt in Sofia, Plovdiv, Varna oder Burgas ist jedoch keine gewöhnliche Anschaffung.

Der Kauf einer Immobilie ist regelmäßig mit einer erheblichen finanziellen Belastung und langfristigen rechtlichen Folgen verbunden.

Bereits ein Fehler bei der Prüfung des Eigentums, des Grundbuchstands, der Baugenehmigung oder des Vorvertrags kann dazu führen, dass der Käufer:

• eine belastete Immobilie erwirbt;
• den Kaufpreis an eine nicht verfügungsberechtigte Person zahlt;
• eine Wohnung ohne ordnungsgemäße Nutzungsgenehmigung übernimmt;
• für Altverbindlichkeiten oder Verwaltungskosten in Anspruch genommen wird;
• eine tatsächlich kleinere oder anders beschriebene Immobilie erhält;
• den gezahlten Betrag bei Scheitern des Geschäfts nur gerichtlich zurückfordern kann.

Deshalb sollte ein Immobilienkauf in Bulgarien vor Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung, eines Vorvertrags oder einer Anzahlungsvereinbarung rechtlich geprüft werden.

Das Wichtigste zum Immobilienkauf in Bulgarien

Bei einem rechtssicheren Immobilienkauf sollten mindestens folgende Punkte geklärt sein:

1. Ist der Verkäufer tatsächlich Eigentümer?
2. Darf der Verkäufer allein über die Immobilie verfügen?
3. Bestehen Hypotheken, Pfändungen, Klagen oder Rechte Dritter?
4. Stimmen Grundbuch, Kataster und tatsächlicher Zustand überein?
5. Ist das Gebäude legal errichtet und zur Nutzung freigegeben?
6. Bestehen offene Steuern, kommunale Abgaben oder Hausverwaltungskosten?
7. Enthält der Vorvertrag ausreichende Sicherungen für den Käufer?
8. Wird der Kaufpreis erst nach Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen gezahlt?
9. Ist die Löschung bestehender Belastungen zuverlässig organisiert?
10. Sind Übergabe, Besitz, Schlüssel und Zählerstände vertraglich geregelt?

Das bulgarische Immobilienregister enthält unter anderem Urkunden über Eigentumsübertragungen, dingliche Rechte, Hypotheken und Pfändungen.

Es ermöglicht Recherchen zum Eigentümer, zu den eingetragenen Rechten und zu bestehenden Beschränkungen.

Können Deutsche und andere Ausländer Immobilien in Bulgarien kaufen?

Grundsätzlich können ausländische Personen Immobilien in Bulgarien erwerben.

Allerdings muss zwischen dem Erwerb einer Wohnung oder eines Gebäudes und dem unmittelbaren Erwerb des dazugehörigen Grundstücks unterschieden werden.

Käufer aus der Europäischen Union und dem Europäischen Wirtschaftsraum

Staatsangehörige der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums können Grundeigentum nach den gesetzlichen Voraussetzungen und den Bestimmungen des bulgarischen EU-Beitrittsvertrags erwerben.

Dies gilt insbesondere für deutsche, österreichische, niederländische, belgische, französische und andere EU-Bürger.

Eine pauschale Aussage ist dennoch nicht bei jeder Immobilie möglich. Besondere Prüfungen können erforderlich sein bei:

• landwirtschaftlichen Grundstücken;
• Waldflächen;
• Grundstücken in Grenzregionen;
• Schutzgebieten;
• Küsten- und Naturschutzzonen;
• Flächen mit besonderer Zweckbestimmung;
• Grundstücken, deren Bebauung von einer Nutzungsänderung abhängt.

Für landwirtschaftliche Flächen ist außerdem das Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 18. Januar 2024 in der Rechtssache C-562/22 zu beachten.

Danach verstößt eine nationale Vorschrift, die den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke von einem mehr als fünfjährigen Aufenthaltsstatus abhängig macht, gegen die Kapitalverkehrsfreiheit nach Art. 63 AEUV.

Das bedeutet jedoch nicht, dass landwirtschaftliche Grundstücke ohne jede weitere Prüfung erworben oder bebaut werden können. Eigentumserwerb, landwirtschaftliche Zweckbestimmung und baurechtliche Nutzbarkeit sind voneinander zu trennen.

Käufer aus Drittstaaten

Bei Staatsangehörigen außerhalb der EU und des EWR muss genauer geprüft werden, ob die betreffende Person das Grundstück unmittelbar erwerben darf.

Der Erwerb einer Wohnung oder eines selbstständigen Gebäudes ist häufig möglich.

Beim Boden können dagegen verfassungsrechtliche und spezialgesetzliche Einschränkungen gelten. Art. 22 der bulgarischen Verfassung erlaubt den Grundstückserwerb durch Ausländer unter den Voraussetzungen, die sich insbesondere aus dem EU-Beitritt, einem ratifizierten internationalen Vertrag oder einer Erbschaft ergeben.

In bestimmten Fällen wird geprüft, ob der Erwerb über eine bulgarische Gesellschaft rechtlich und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Eine Gesellschaftsgründung darf jedoch nicht lediglich schematisch empfohlen werden. Zu berücksichtigen sind insbesondere:

• Herkunft und Staatsangehörigkeit des Käufers;
• Art und Zweckbestimmung des Grundstücks;
• steuerliche Folgen;
• laufende Buchführungs- und Erklärungspflichten;
• wirtschaftlich Berechtigter;
• Geldwäsche- und Herkunftsnachweise;
• spätere Veräußerung oder Vererbung;
• private oder gewerbliche Nutzung.

Eine gesellschaftsrechtliche Struktur sollte daher nur nach einer individuellen rechtlichen und steuerlichen Bewertung gewählt werden.

Führt der Immobilienkauf zu einem Aufenthaltsrecht in Bulgarien?

Der Erwerb einer gewöhnlichen Wohnung oder eines Hauses begründet nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht in Bulgarien.

Immobilieneigentum und Aufenthaltsrecht sind voneinander getrennte Rechtsgebiete.

Eine Immobilie kann zwar als Nachweis einer Unterkunft dienen.

Für ein Visum, einen langfristigen Aufenthalt oder eine dauerhafte Aufenthaltsberechtigung müssen jedoch die Voraussetzungen des jeweils einschlägigen Aufenthaltsrechts erfüllt werden.

Besondere investitionsbezogene Aufenthaltstatbestände dürfen nicht mit einem normalen privaten Immobilienkauf verwechselt werden.

Vor dem Kauf sollte daher geklärt werden, ob der Käufer:

• lediglich eine Ferienimmobilie sucht;
• seinen gewöhnlichen Aufenthalt verlegen möchte;
• in Bulgarien arbeiten oder unternehmerisch tätig werden will;
• einen EU-Aufenthaltsstatus besitzt;
• Familienangehörige nachziehen lassen möchte.

Warum reicht der Notartermin allein nicht aus?

Beim Immobilienkauf in Bulgarien wird die endgültige Eigentumsübertragung grundsätzlich notariell beurkundet.

Der zuständige Notar nimmt wichtige formelle und gesetzlich vorgesehene Prüfungen vor.

Der Notartermin ersetzt jedoch keine umfassende, ausschließlich auf die Interessen des Käufers ausgerichtete Legal Due Diligence.

Der Notar ist nicht der persönliche Interessenvertreter des Käufers.

Er verhandelt grundsätzlich auch keine individuellen Schutzklauseln zu:

• Rücktrittsrechten;
• Vertragsstrafen;
• Bauverzögerungen;
• versteckten Mängeln;
• Löschung einer Verkäuferhypothek;
• Ratenzahlungen;
• Finanzierungsvorbehalten;
• Übergabe des Besitzes;
• Wohnflächenabweichungen;
• Gewährleistungen des Bauträgers.

Die anwaltliche Prüfung sollte deshalb deutlich vor dem Notartermin beginnen.

Was prüft ein Anwalt vor dem Immobilienkauf?

Eine belastbare Immobilienprüfung beschränkt sich nicht auf einen einzigen Grundbuchauszug.

Sie umfasst regelmäßig mehrere rechtliche, registerrechtliche und tatsächliche Ebenen.

1. Eigentum und Erwerbskette

Zunächst wird geprüft, auf welcher Grundlage der Verkäufer Eigentümer geworden ist.

Mögliche Erwerbsgrundlagen sind beispielsweise:

• notarieller Kaufvertrag;
• Schenkung;
• Erbschaft;
• gerichtliche Teilung;
• freiwillige Teilung;
• Restitution;
• Tausch;
• Erwerb aufgrund gerichtlicher Entscheidung;
• Einbringung in eine Gesellschaft;
• Zuschlag im Vollstreckungsverfahren;
• Eigentumserwerb durch Ersitzung.

Die bloße Vorlage eines älteren Notarvertrags reicht nicht immer aus.

Erforderlich kann eine Prüfung der gesamten Eigentumskette und der unmittelbaren Rechtsvorgänger sein.

2. Verfügungsberechtigung des Verkäufers

Zu prüfen ist insbesondere:

• Ist der Verkäufer alleiniger Eigentümer?
• Besteht Miteigentum?
• Wurde die Immobilie während einer Ehe erworben?
• Ist die Zustimmung eines Ehegatten erforderlich?
• Gibt es Erben oder Pflichtteilsberechtigte?
• Wurde eine Teilung vollständig durchgeführt?
• Handelt ein Vertreter aufgrund einer wirksamen Vollmacht?
• Ist die Vollmacht aktuell und in der erforderlichen Form erteilt?
• Besteht beim Verkäufer eine Betreuung, Insolvenz oder andere Verfügungsbeschränkung?

Bei juristischen Personen sind zusätzlich das Handelsregister, die Vertretungsmacht, Gesellschafterbeschlüsse und mögliche Unternehmensbelastungen zu prüfen.

3. Hypotheken, Pfändungen und Rechte Dritter

Im Immobilienregister können unter anderem eingetragen sein:

• vertragliche Hypotheken;
• gesetzliche Hypotheken;
• Pfändungen beziehungsweise Verfügungsverbote;
• eingetragene Klagen;
• Nutzungsrechte;
• Wohnrechte;
• Dienstbarkeiten;
• Wegerechte;
• Erbbaurechte beziehungsweise Baurechte;
• Miet- oder Pachtverhältnisse, soweit eintragungsfähig;
• Rechte aus Vorverträgen oder gerichtlichen Verfahren.

Eine objektbezogene Bescheinigung des Immobilienregisters gibt die zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung eingetragenen Belastungen, Vermerke und Löschungen wieder oder bestätigt, dass keine entsprechenden Eintragungen vorhanden sind.

Für ihre Erteilung werden unter anderem der Eigentumsnachweis und ein aktueller Katasterplan beziehungsweise eine aktuelle Objektskizze benötigt.

Wichtig ist außerdem der Prüfungszeitpunkt. Eine Wochen vor dem Notartermin ausgestellte Bescheinigung bietet keinen vollständigen Schutz gegen später eingetragene Belastungen.

Deshalb sollte eine aktualisierte Prüfung möglichst kurz vor der Kaufpreiszahlung und der Beurkundung erfolgen.

4. Kataster und tatsächliche Identität der Immobilie

Grundbuch, Katasterunterlagen, Baupläne und tatsächlicher Zustand müssen miteinander verglichen werden.

Geprüft werden sollten:

• Katasterkennung;
• Grundstücksfläche;
• Wohn- oder Nutzfläche;
• Etage und Wohnungsnummer;
• Keller, Garage und Stellplatz;
• Miteigentumsanteile;
• Grundstücksgrenzen;
• Zugang zur öffentlichen Straße;
• tatsächliche Nutzung;
• bauliche Veränderungen;
• Zusammenlegung oder Teilung von Räumen;
• Anbauten, Terrassen und Nebengebäude.

In Gebieten mit genehmigter Katasterkarte ist für eine Verfügung über ein Grundstück, Gebäude oder selbstständiges Objekt eine entsprechende Katasterzeichnung oder ein Objektschema erforderlich. Dieses Dokument enthält die Daten aus Katasterkarte und Katasterregister.

Eine Übereinstimmung der Flächenangaben auf dem Papier garantiert nicht, dass die tatsächliche Bauausführung genehmigt wurde. Bei Zweifeln sollte zusätzlich ein Architekt, Bauingenieur oder Vermessungsingenieur eingeschaltet werden.

5. Baurechtliche Legalität

Bei Häusern, Neubauten und umgebauten Wohnungen ist zu prüfen:

• Besteht eine gültige Baugenehmigung?
• Entspricht das Gebäude den genehmigten Bauplänen?
• Wurde die Baumaßnahme ordnungsgemäß abgeschlossen?
• Liegen die erforderlichen Bauabnahmeunterlagen vor?
• Ist das Objekt zur Nutzung freigegeben?
• Wurden ungenehmigte Umbauten vorgenommen?
• Ist die tatsächliche Nutzung mit der Zweckbestimmung vereinbar?
• Bestehen Abriss-, Rückbau- oder Legalisierungsrisiken?

Der häufig verwendete Ausdruck „Akt 16“ ist kein einheitlicher Begriff für jedes Gebäude.

Bei Bauwerken der ersten bis dritten Kategorie erfolgt die Inbetriebnahme aufgrund einer Nutzungsgenehmigung der bulgarischen Bauaufsichtsbehörde.

Grundlage sind unter anderem der Abschlussbericht der Bauaufsicht und das Protokoll Muster 16 der staatlichen Abnahmekommission.

Bei anderen Gebäudekategorien gelten teilweise andere Abnahme- und Inbetriebnahmeregelungen.

Deshalb darf sich der Käufer nicht allein auf die Aussage eines Maklers verlassen, das Objekt verfüge „über Akt 16“.

Das konkrete Dokument muss identifiziert, eingesehen und dem konkreten Gebäude sowie der konkreten Bauetappe zugeordnet werden.

6. Steuerliche und kommunale Verbindlichkeiten

Vor Abschluss des Geschäfts sollten insbesondere geprüft werden:

• kommunale Immobiliensteuer;
• Abfallgebühren;
• sonstige kommunale Forderungen;
• offene Versorgungsrechnungen;
• Hausverwaltungs- und Instandhaltungsbeiträge;
• Verpflichtungen gegenüber einem geschlossenen Ferienkomplex;
• mögliche öffentliche Verbindlichkeiten des Verkäufers, soweit diese für die Verfügung relevant sind.

Auch die korrekte steuerliche Bewertung der Immobilie ist für die notarielle Abwicklung und die Berechnung der Erwerbsnebenkosten wichtig.

7. Wohnungseigentum und Hausverwaltung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind zusätzlich zu prüfen:

• Satzung und Regeln der Eigentümergemeinschaft;
• Protokolle der Eigentümerversammlungen;
• bereits beschlossene Sanierungen;
• offene Beiträge des Verkäufers;
• Höhe der monatlichen Verwaltungskosten;
• Instandhaltungsrücklagen;
• Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft;
• Nutzung von Pool, Parkplatz, Rezeption oder Sicherheitsdienst;
• Verpflichtungen aus einem separaten Wartungsvertrag;
• Einschränkungen bei Ferienvermietung oder gewerblicher Nutzung.

Bei Ferienanlagen können langfristige Wartungs- und Verwaltungsverträge erhebliche jährliche Kosten verursachen.

Solche Verträge sollten nicht erst nach dem Eigentumsübergang geprüft werden.

Ablauf des Immobilienkaufs in Bulgarien

Auswahl der Immobilie

Bereits bei der Auswahl sollten Käufer zwischen Werbeaussagen und rechtlich überprüfbaren Eigenschaften unterscheiden.

Bezeichnungen wie:

• „Meerblick garantiert“;
• „erste Strandlinie“;
• „Wohnfläche 100 Quadratmeter“;
• „privater Parkplatz“;
• „schlüsselfertig“;
• „keine Nebenkosten“;
• „Nutzungsgenehmigung vorhanden“

sollten nur dann als gesichert angesehen werden, wenn sie sich aus überprüfbaren Dokumenten oder verbindlichen Vertragsklauseln ergeben.

Reservierungsvereinbarung

Makler oder Bauträger verlangen häufig eine Reservierungsgebühr.

Eine solche Zahlung sollte erst erfolgen, wenn mindestens geregelt ist:

• genaue Bezeichnung der Immobilie;
• Höhe und Zweck der Gebühr;
• Zeitraum der Reservierung;
• Bedingungen für die Rückzahlung;
• Folgen eines negativen Prüfungsergebnisses;
• Folgen einer Finanzierungsablehnung;
• Verpflichtung zur Vorlage der Eigentums- und Bauunterlagen;
• Anrechnung auf den Kaufpreis;
• anwendbares Recht und zuständiges Gericht.

Problematisch sind Klauseln, nach denen die Reservierungsgebühr unter allen Umständen verfällt – selbst wenn der Verkäufer nicht Eigentümer ist, Belastungen verschwiegen wurden oder keine Nutzungsgenehmigung vorliegt.

Rechtliche Due Diligence

Vor dem Vorvertrag sollten Eigentum, Belastungen, Kataster, Baurecht, Verkäuferstatus, Vertretungsmacht und Vertragsunterlagen geprüft werden.

Bei größeren oder technisch komplexen Objekten empfiehlt sich eine Kombination aus:

• juristischer Prüfung;
• technischer Gebäudeprüfung;
• Vermessungsprüfung;
• steuerlicher Beratung;
• Finanzierungsprüfung.

Vorvertrag

Der bulgarische Vorvertrag ist in der Praxis von erheblicher Bedeutung.

Er muss schriftlich geschlossen werden und die wesentlichen Bedingungen des späteren endgültigen Vertrags enthalten.

Das offizielle bulgarische Informationsportal empfiehlt ausdrücklich zusätzliche Schutzklauseln für Käufer, insbesondere zu Fertigstellung, lastenfreier Übertragung, Zahlungszeitpunkt, Sanktionen bei Verzögerung und Rücktritt bei Nichterfüllung.

Der Vorvertrag überträgt jedoch noch nicht das Eigentum.

Die Eigentumsübertragung erfolgt grundsätzlich erst durch den notariellen endgültigen Vertrag.

Unter den Voraussetzungen des Art. 19 Abs. 3 des bulgarischen Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge kann eine Partei gerichtlich beantragen, den Vorvertrag für endgültig erklären zu lassen.

Ein solches Verfahren setzt allerdings einen wirksamen und ausreichend bestimmten Vorvertrag sowie die Erfüllung beziehungsweise angebotene Erfüllung der eigenen Verpflichtungen voraus.

Finanzierung und Kaufpreiszahlung

Der Kaufpreis sollte nicht ohne Sicherungsmechanismus vollständig im Voraus gezahlt werden.

Je nach Geschäft kommen in Betracht:

• Zahlung beim Notartermin;
• Banküberweisung nach Unterzeichnung;
• Anderkonto oder Treuhandmechanismus, soweit rechtlich und praktisch eingerichtet;
• Zahlung nach Eintragung der Eigentumsübertragung;
• Ratenzahlung nach klar definierten Baufortschritten;
• direkte Ablösung einer Verkäuferhypothek;
• einbehaltener Betrag bis zur Übergabe oder Mängelbeseitigung.

Jede Zahlungsstufe sollte an objektiv überprüfbare Voraussetzungen gebunden sein.

Notarielle Eigentumsübertragung

Der endgültige Kaufvertrag über eine Immobilie wird in Form einer notariellen Urkunde abgeschlossen.

Zuständig ist grundsätzlich ein Notar im Bezirk, in dem sich die Immobilie befindet.

Beim Termin werden unter anderem die Parteien, ihre Vertretungsmacht, die Eigentumsunterlagen und die gesetzlich erforderlichen Erklärungen geprüft.

Bei fremdsprachigen Käufern muss sichergestellt sein, dass sie den Inhalt und die Rechtsfolgen der Urkunde verstehen.

Je nach Sprachkenntnissen und konkretem Verfahren kann ein Dolmetscher erforderlich sein.

Der Käufer sollte niemals eine notarielle Urkunde unterzeichnen, deren Inhalt ihm erst unmittelbar beim Termin oder nur mündlich erklärt wird.

Eintragung in das Immobilienregister

Nach der Beurkundung reicht der Notar die Urkunde zur Eintragung ein.

Die Registerbehörde erhebt für die Eintragung grundsätzlich eine Gebühr von 0,1 % des maßgeblichen Werts, vorbehaltlich der gesetzlichen Mindestgebühr.

Nach erfolgter Eintragung sollte der Käufer eine eingetragene Ausfertigung der notariellen Urkunde erhalten und kontrollieren lassen, ob die Eigentumsübertragung ordnungsgemäß registriert wurde.

Übergabe der Immobilie

Die rechtliche Eigentumsübertragung und die tatsächliche Übergabe können zeitlich auseinanderfallen.

Deshalb ist ein schriftliches Übergabeprotokoll sinnvoll.

Das Protokoll sollte enthalten:

• Datum und Uhrzeit der Übergabe;
• Schlüsselanzahl;
• Zustand der Immobilie;
• vorhandenes Mobiliar;
• festgestellte Mängel;
• Zählerstände;
• übergebene Unterlagen;
• Fernbedienungen und Zugangskarten;
• Räumung durch den Verkäufer;
• Übergang der Betriebs- und Verwaltungskosten.

Der Vorvertrag beim Immobilienkauf in Bulgarien

Der Vorvertrag ist häufig das wichtigste Dokument des gesamten Kaufprozesses.

Fehler in diesem Vertrag können später nur schwer korrigiert werden.

Ein käuferfreundlicher Vorvertrag sollte mindestens folgende Punkte regeln:

Genaue Beschreibung des Kaufgegenstands

Die Immobilie muss eindeutig bestimmt sein durch:

• Katasterkennung;
• Adresse;
• Etage und Objektnummer;
• Fläche;
• Grenzen;
• Nebenräume;
• Grundstücksanteile;
• Gemeinschaftsanteile;
• Parkplatz oder Garage;
• Baufortschritt bei Neubauten.

Kaufpreis und Zahlungsplan

Der Vertrag sollte festlegen:

• Gesamtkaufpreis;
• Währung;
• Bankkonto;
• Fälligkeit jeder Rate;
• Voraussetzungen der Zahlung;
• Anrechnung bereits gezahlter Beträge;
• Umgang mit Bankgebühren;
• Folgen einer verspäteten Zahlung.

Rechtsnatur der Anzahlung

Es muss geklärt sein, ob eine Zahlung:

• Reservierungsgebühr;
• einfache Vorauszahlung;
• Teilzahlung;
• Sicherungsleistung;
• Reugeld beziehungsweise Angeld mit besonderen Rechtsfolgen

darstellt.

Die bloße Bezeichnung als „Deposit“ oder „Kaution“ ist nicht ausreichend. Entscheidend sind Inhalt, Zweck und Rechtsfolgen der Klausel.

Zusicherungen des Verkäufers

Der Verkäufer sollte erklären und gewährleisten, dass:

• er verfügungsberechtigter Eigentümer ist;
• keine nicht offengelegten Belastungen bestehen;
• keine anhängigen Eigentumsstreitigkeiten bestehen;
• keine Rechte Dritter entgegenstehen;
• keine versteckten Miet- oder Nutzungsverhältnisse bestehen;
• die Immobilie nicht anderweitig verkauft oder reserviert wurde;
• keine ungenehmigten Baumaßnahmen verschwiegen wurden;
• die vorgelegten Dokumente vollständig und echt sind.

Lastenfreie Übertragung

Besteht eine Hypothek, sollte der Vertrag nicht lediglich versprechen, sie werde „später“ gelöscht.

Erforderlich ist ein konkreter Mechanismus:

1. Feststellung des Ablösebetrags;
2. Bestätigung der finanzierenden Bank;
3. direkte Zahlung des Ablösebetrags;
4. Freigabe- oder Löschungserklärung;
5. Einreichung der Löschungsunterlagen;
6. Zurückbehaltung eines Kaufpreisteils bis zur Löschung.

Rücktritt und Vertragsstrafe

Der Vertrag sollte klar regeln, was geschieht, wenn:

• der Verkäufer nicht zum Notartermin erscheint;
• Unterlagen fehlen;
• Belastungen festgestellt werden;
• das Gebäude nicht fristgerecht fertiggestellt wird;
• keine Nutzungsgenehmigung erteilt wird;
• die Immobilie an einen Dritten verkauft wird;
• die Fläche erheblich abweicht;
• der Käufer die Finanzierung trotz vereinbarter Bedingung nicht erhält.

Kauf einer Neubauwohnung in Bulgarien

Der Erwerb einer noch nicht fertiggestellten Immobilie birgt besondere Risiken.

Der Käufer erwirbt möglicherweise nicht sofort eine vollständig nutzbare Wohnung, sondern verpflichtet sich zunächst zur Finanzierung eines Bauprojekts.

Vor Vertragsabschluss sollten insbesondere geprüft werden:

• Eigentum am Baugrundstück;
• wirksam bestelltes Baurecht;
• Baugenehmigung;
• genehmigte Baupläne;
• Baukategorie;
• ausführendes Unternehmen;
• Bauaufsicht;
• Projektfinanzierung;
• Hypotheken der finanzierenden Bank;
• Baufortschritt;
• Fertigstellungsfristen;
• technische Baubeschreibung;
• Flächenberechnung;
• Gemeinschaftsflächen;
• Nutzungsfreigabe;
• Gewährleistungsfristen;
• Wartungs- und Verwaltungsvertrag.

Risiken bei Ratenzahlungen

Raten sollten nicht ausschließlich an Kalenderdaten geknüpft sein, sondern an objektiv nachweisbare Baufortschritte.

Beispiele:

• rechtskräftige Baugenehmigung;
• Fertigstellung des Rohbaus;
• dokumentierte Bauabnahme;
• Abschluss der Bauarbeiten;
• Erteilung der Nutzungsgenehmigung;
• lastenfreie Eigentumsübertragung.

Wohnfläche und Gemeinschaftsanteile

Bei bulgarischen Neubauten wird der Angebotspreis häufig auf Grundlage einer Fläche berechnet, die neben der tatsächlichen Wohnfläche auch anteilige Gemeinschaftsflächen umfasst.

Deshalb sollte getrennt ausgewiesen werden:

• Nettofläche der Wohnung;
• bebaute Fläche;
• Gemeinschaftsanteile;
• Terrassen;
• Keller;
• Garage;
• Grundstücksanteil.

Eine Werbeaussage wie „100 m² Wohnung“ bedeutet nicht zwingend, dass 100 m² tatsächlich als private Wohnfläche genutzt werden können.

Kauf einer Bestandsimmobilie

Bei älteren Wohnungen und Häusern stehen andere Risiken im Vordergrund:

• ungenehmigte Anbauten;
• veränderte Raumaufteilung;
• geschlossene Balkone;
• nicht eingetragene Nebengebäude;
• Feuchtigkeit und Schimmel;
• Dach- oder Fassadenschäden;
• fehlender Straßenanschluss;
• ungeklärte Grundstücksgrenzen;
• gemeinschaftlich genutzte Zufahrten;
• alte Nutzungsrechte;
• Erbstreitigkeiten;
• langjährige Bewohner ohne klaren Rechtsstatus.

Bei Häusern sollte insbesondere geklärt werden, ob Gebäude und Grundstück demselben Eigentümer gehören und ob alle auf dem Grundstück befindlichen Bauwerke rechtmäßig errichtet und katasterrechtlich erfasst wurden.

Versteckte Mängel nach dem Immobilienkauf

Auch nach der Eigentumsübertragung können Mängel sichtbar werden, die bei der Besichtigung nicht erkennbar waren.

Mögliche Fälle sind:

• schwere Feuchtigkeitsschäden;
• undichtes Dach;
• mangelhafte Elektroinstallation;
• statische Probleme;
• verdeckte Leitungsdefekte;
• falsche Angaben zur Wohnfläche;
• fehlende Nutzungsgenehmigung;
• verschwiegenes Überflutungsrisiko;
• nicht genehmigte Umbauten;
• verschwiegene Rechte Dritter.

Der Käufer sollte nach Entdeckung eines Mangels unverzüglich:

1. den Zustand fotografisch und schriftlich dokumentieren;
2. den Verkäufer schriftlich informieren;
3. keine wesentlichen Beweise beseitigen;
4. ein technisches Gutachten veranlassen;
5. den Kaufvertrag und die Verkäuferzusicherungen prüfen lassen;
6. Verjährungs- und Ausschlussfristen kontrollieren.

Je nach Sachverhalt können Ansprüche auf:

• Mängelbeseitigung;
• Kaufpreisminderung;
• Schadensersatz;
• Ersatz notwendiger Aufwendungen;
• Vertragsauflösung beziehungsweise Rückabwicklung

in Betracht kommen.

Welche Ansprüche tatsächlich bestehen, hängt von der Art des Mangels, dem Kenntnisstand der Parteien, den Vertragsklauseln, dem Verhalten des Verkäufers und der Einhaltung der gesetzlichen Fristen ab.

Maklervertrag und Maklerprovision

Eine Maklerprovision wird nicht allein deshalb geschuldet, weil ein Makler eine Anzeige veröffentlicht oder die Immobilie gezeigt hat.

Entscheidend sind der konkrete Maklervertrag, die vereinbarte Leistung und der Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Kaufabschluss.

Vor Unterzeichnung sollte geprüft werden:

• Höhe der Provision;
• Zeitpunkt der Fälligkeit;
• Umsatzsteuer;
• Exklusivitätsklauseln;
• Provision bei Scheitern des Kaufs;
• Doppeltätigkeit für Käufer und Verkäufer;
• Laufzeit und Kündigung;
• Provision bei späterem Direktkauf;
• Vertragsstrafe;
• Umfang der Beratungs- und Informationspflichten.

Ein Makler ist grundsätzlich nicht mit einem unabhängigen Immobilienanwalt gleichzusetzen.

Sein wirtschaftliches Interesse ist regelmäßig auf den Abschluss des Geschäfts und die Entstehung des Provisionsanspruchs gerichtet.

Immobilienfinanzierung und Hypothek

Wird der Kauf finanziert, verlangt die Bank häufig die Bestellung einer Hypothek.

Das bulgarische Recht kennt die eingetragene Hypothek als Sicherungsrecht.

Die aus dem deutschen Recht bekannte abstrakte Grundschuld kann nicht ohne Weiteres auf bulgarische Immobilienverhältnisse übertragen werden.

Zu prüfen sind:

• Darlehensvertrag;
• Zinssatz und Anpassungsklauseln;
• Vorfälligkeitsentschädigung;
• Fremdwährungsrisiko;
• Hypothekenurkunde;
• Rang der Hypothek;
• Versicherungsverpflichtungen;
• Verwertungsvoraussetzungen;
• persönliche Haftung;
• Vollstreckungsklauseln;
• Kosten der Eintragung und späteren Löschung.

Bei einer bereits belasteten Immobilie muss der Kaufpreisfluss mit der abzulösenden Bank koordiniert werden.

Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf in Bulgarien?

Die Kaufnebenkosten hängen von Kaufpreis, steuerlichem Wert, Gemeinde, Vertragsgestaltung und gegebenenfalls Finanzierung ab.

Kommunale Erwerbsteuer

Die kommunale Steuer beim entgeltlichen Erwerb wird von der jeweiligen Gemeinde innerhalb eines gesetzlichen Rahmens von 0,1 % bis 3 % festgelegt.

Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der vereinbarte Preis. Liegt dieser unter dem steuerlichen Wert, wird der höhere steuerliche Wert zugrunde gelegt. Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Erwerber.

Notargebühr

Die Notargebühr wird nach dem für die Beurkundung maßgeblichen materiellen Interesse und der gesetzlichen Gebührenordnung berechnet.

Eine genaue Berechnung setzt insbesondere voraus:

• Kaufpreis;
• steuerlichen Wert;
• Art des Rechtsgeschäfts;
• zusätzliche Erklärungen oder Vollmachten;
• Zahl der Ausfertigungen;
• gegebenenfalls Hypothekenbestellung.

Eintragungsgebühr

Für die Eintragung der notariellen Urkunde in das Immobilienregister fällt grundsätzlich eine Registergebühr von 0,1 % des maßgeblichen Werts an.

Weitere mögliche Kosten

Zusätzlich können entstehen:

• Anwaltshonorar;
• Maklerprovision;
• Übersetzung und Dolmetscher;
• technische Begutachtung;
• Vermessung;
• Katasterunterlagen;
• Bankgebühren;
• Hypothekenkosten;
• Versicherungen;
• Beglaubigungen;
• Apostillen;
• Vollmachten;
• steuerliche Beratung;
• Umsatzsteuer, soweit der konkrete Verkauf umsatzsteuerpflichtig ist.

Eine pauschale Prozentangabe für sämtliche Nebenkosten ist daher nicht zuverlässig. Vor Vertragsabschluss sollte eine objektbezogene Kostenaufstellung erstellt werden.

Immobilienkauf durch Vollmacht

Ein Kauf kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne persönliche Anwesenheit des Käufers durchgeführt werden.

Hierfür ist regelmäßig eine notarielle Vollmacht erforderlich. Wird sie im Ausland erteilt, können je nach Ausstellungsstaat zusätzlich erforderlich sein:

• Apostille;
• diplomatische Legalisation;
• beglaubigte Übersetzung ins Bulgarische;
• besondere Erklärungen nach bulgarischem Recht;
• Unterschrifts- und Inhaltsbeglaubigung.

Die Vollmacht sollte konkret und begrenzt formuliert sein.

Sie sollte nicht unnötig weitgehende Befugnisse zur Änderung des Kaufpreises, Selbstkontrahierung, Untervollmacht oder freien Verfügung über Bankmittel enthalten.

Bei einer Vollmacht des Verkäufers ist besonders sorgfältig zu prüfen:

• Identität des Vollmachtgebers;
• Echtheit der Vollmacht;
• Umfang der Vertretungsmacht;
• Widerruf;
• Fortbestand bei Tod oder Geschäftsunfähigkeit;
• mögliche Interessenkonflikte;
• ungewöhnliche Zahlungsanweisungen.

Was geschieht nach dem Kauf?

Nach der Eigentumsübertragung sind regelmäßig weitere Schritte erforderlich:

• Kontrolle der Grundbucheintragung;
• steuerliche Anmeldung, soweit erforderlich;
• Registrierung im BULSTAT-Register, soweit einschlägig;
• Umschreibung von Strom und Wasser;
• Anmeldung bei Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft;
• Gebäude- und Hausratversicherung;
• Aktualisierung von Wartungs- und Verwaltungsverträgen;
• Aufbewahrung der Originalunterlagen;
• Regelung der laufenden Immobiliensteuer und Abfallgebühr;
• Prüfung der Voraussetzungen einer Vermietung.

Bei touristischer oder kurzfristiger Vermietung können zusätzliche gewerbe-, steuer-, registrierungs- und kommunalrechtliche Anforderungen bestehen.

Fragen der ausländischen Immobilienkäufer

Besonders häufig sind folgende Fehler:

Zahlung vor Eigentumsprüfung

Eine Anzahlung wird geleistet, bevor festgestellt wurde, ob der Verkäufer Eigentümer ist und lastenfrei übertragen kann.

Vertrauen auf mündliche Zusagen

Angaben des Maklers zu Fläche, Meerblick, Stellplatz, Fertigstellung oder Nutzungsgenehmigung werden nicht in den Vertrag aufgenommen.

Ungeprüfter Standardvertrag

Ein vom Verkäufer oder Bauträger vorbereiteter Vertrag wird als „nicht verhandelbar“ akzeptiert, obwohl er einseitige Zahlungs- und Rücktrittsklauseln enthält.

Verwechslung von Vorvertrag und Eigentum

Der Käufer glaubt, bereits durch den Vorvertrag Eigentümer geworden zu sein.

Vollständige Vorauszahlung

Der gesamte Kaufpreis wird gezahlt, obwohl Baufortschritt, Lastenfreiheit oder Nutzungsgenehmigung noch nicht gesichert sind.

Unklare Flächenangaben

Gemeinschaftsflächen werden mit der tatsächlichen Wohnfläche verwechselt.

Fehlende technische Prüfung

Rechtlich ordnungsgemäße Unterlagen werden fälschlich als Beweis für den mangelfreien baulichen Zustand angesehen.

Unzureichende Prüfung der Vollmacht

Der Verkäufer handelt durch einen Vertreter, ohne dass Echtheit, Umfang und Fortbestand der Vollmacht ausreichend geklärt werden.

Unterschätzung laufender Kosten

Verwaltungs-, Wartungs-, Gemeinschafts- oder Resortgebühren werden erst nach dem Kauf bekannt.

Immobilienverkauf in Bulgarien

Auch Verkäufer benötigen rechtliche Beratung. Vor dem Verkauf sollte geprüft werden:

• vollständiger Eigentumsnachweis;
• Erb- und Familienstand;
• Belastungen;
• steuerliche Bewertung;
• notwendige Katasterunterlagen;
• kommunale Verbindlichkeiten;
• Löschung bestehender Hypotheken;
• Kaufpreisabsicherung;
• Maklervertrag;
• steuerliche Folgen;
• Vertretung durch Vollmacht;
• Übergabe und Haftung.

Besondere Vorsicht ist bei Kaufpreisstundungen, Ratenzahlungen und Übergabe vor vollständiger Zahlung geboten.

Anwaltliche Beratung beim Immobilienkauf in Bulgarien

Wir unterstützen private Käufer, Verkäufer, Erben, Investoren und Unternehmen bei allen rechtlichen Fragen rund um Immobilien in Bulgarien.

Unsere Beratung umfasst insbesondere:

• Prüfung des Eigentums und der Eigentumskette;
• Recherche im Immobilienregister;
• Prüfung von Hypotheken, Pfändungen und Rechten Dritter;
• Prüfung von Katasterunterlagen;
• Prüfung von Reservierungsvereinbarungen;
• Entwurf und Verhandlung von Vorverträgen;
• Entwurf und Prüfung notarieller Kaufverträge;
• Vertretung beim Notartermin;
• Immobilienkauf durch Vollmacht;
• Prüfung von Bauträgern und Bauprojekten;
• Prüfung von Baugenehmigungen und Nutzungsgenehmigungen;
• Gestaltung von Zahlungs- und Sicherungsmechanismen;
• Löschung und Ablösung von Hypotheken;
• Prüfung von Maklerverträgen und Provisionsansprüchen;
• Prüfung von Wartungs- und Hausverwaltungsverträgen;
• Durchsetzung von Kaufpreis- und Zahlungsansprüchen;
• Ansprüche wegen Nichterfüllung oder verspäteter Fertigstellung;
• Gewährleistung und versteckte Baumängel;
• Kaufpreisminderung und Schadensersatz;
• Rückabwicklung gescheiterter Immobiliengeschäfte;
• Bauträger- und Architektenverträge;
• Dienstbarkeiten, Wegerechte und Wohnrechte;
• Baurechte und Nutzungsrechte;
• gerichtliche Vertretung in Bulgarien.