Rechtsberatung Immobilienkauf

Immer mehr und mehr fragen uns die Mandanten nach der Rechtsberatung Immobilienkauf.

Immer mehr Mandanten fragen gezielt nach Rechtsberatung beim Immobilienkauf in Bulgarien.

Der Erwerb einer Immobilie dort kann attraktiv sein.

Er ist aber mit Besonderheiten und Risiken verbunden, die ohne professionelle Begleitung leicht übersehen werden.

Nachfolgend ein vertiefter Leitfaden zu den wichtigsten rechtlichen, steuerlichen und verfahrenstechnischen Punkten.

Rechtliche Rahmenbedingungen für Ausländer

EU-Bürger vs. Drittstaatsangehörige

• EU-Staatsangehörige (bzw. EU/EWR) dürfen in Bulgarien Immobilien und Grundstücke grundsätzlich uneingeschränkt erwerben.

• Staatsangehörige von Drittstaaten (Nicht-EU) benötigen meist eine bulgarische Gesellschaft, um Grundstücke oder Land zu erwerben.

• Bei landwirtschaftlichen Flächen bestehen zusätzlich strengere Beschränkungen; Nicht-EU-Käufer können solche Flächen meist nicht direkt erwerben.

Gesellschaftsstruktur & Zweck

• Durch die Gründung einer bulgarischen Gesellschaft kann ein ausländischer Investor Grundstücke über diese Gesellschaft erwerben, was legal zulässig ist.

• Bei Gesellschaftserwerb (Share Deal) kann statt des direkten Kaufes einer Immobilie eine Firma mit Immobilienbestand übernommen werden.

Änderungen in der Gesetzgebung

• Mit dem EU-Beitritt Bulgariens wurden frühere Restriktionen aufgehoben oder gelockert.

• Die fünfjährige Übergangsregel für Zweitwohnsitze (für EU-Bürger) endete am 1. Januar 2012, sodass EU-Staatsangehörige seitdem Grundstücke frei erwerben können.

Schrittweise Vorgehensweise & Prüfungsmaßnahmen

1. Vorprüfung (Due Diligence)

• Einholung aktueller Grundbuchauszüge, Identifizierung des eingetragenen Eigentümers und Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten etc.).

• Prüfung der öffentlichen Lasten und Genehmigungen (Zoneneinteilung, Bebauungsplan, Baurechtsstatus).

• Abklärung technischer Mängel, Baugenehmigungen, baulicher Zustand und mögliche Rechtsstreitigkeiten.

• Überprüfung der Rechtmäßigkeit von Vorverträgen oder Reservierungsvereinbarungen.

2. Vertragsgestaltung

• Erstellung oder Prüfung des Kaufvertrags und aller ergänzenden Vereinbarungen (Zahlungsmodalitäten, Sachmängelhaftung, Besitzübergabe).

• Notarielle Beurkundung des Vertrags. In Bulgarien muss der Immobilienkauf notariell beurkundet werden.

• Vereinbarung eines Übergabeprotokolls, um Zustand und Mängel beim Übergang zu dokumentieren.

• Regelung der Zahlungsmodalitäten: Bei größeren Beträgen (z. B. über 15.000 BGN) ist eine Banküberweisung vorgeschrieben.

• Nachdem der notarielle Vertrag abgeschlossen ist, erfolgt die Eintragung im Grundbuch (Immobilienregister).

• Der Käufer muss sich innerhalb von 2 Monaten beim Finanzamt anmelden.

• Innerhalb von 7 Tagen nach dem Kauf ist bei ausländischen natürlichen Personen ohne nationale Identifikationsnummer die Eintragung in das BULSTAT-Register erforderlich.

• Anmeldung bei Versorgungsunternehmen (Wasser, Strom etc.) und ggf. lokalen Behörden.

Schritte des Immobilienerwerbs

1. Vorvertrag (Depositvertrag): Nach Auswahl der Immobilie wird häufig ein Vorvertrag geschlossen, der die Bedingungen des Kaufs festlegt und eine Anzahlung vorsieht. Es ist entscheidend, die Bedingungen dieses Vertrags sorgfältig zu prüfen, insbesondere hinsichtlich der Rückerstattung der Anzahlung im Falle eines Rücktritts. ​

2. Due-Diligence-Prüfung: Eine gründliche Überprüfung der Immobilie ist unerlässlich. Dies umfasst die Prüfung der Eigentumsverhältnisse, das Vorhandensein von Belastungen oder Pfandrechten sowie die Sicherstellung, dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. ​

3. Notarielle Beurkundung: Der Hauptvertrag wird in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet. Der Notar bestätigt die Identität der Parteien und stellt sicher, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. ​

4. Eintragung ins Grundbuch: Nach der notariellen Beurkundung muss der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden, um den rechtmäßigen Erwerb der Immobilie zu bestätigen. ​

Kosten & Steuern beim Immobilienkauf

Zusätzliche Hinweise:

• In vielen Gemeinden gibt es Steuervergünstigungen (z. B. 50 % Ermäßigung für Hauptwohnsitz)

• Bei Vorauszahlung der Steuer bis zum 30. April gewährt man oft einen 5 % Nachlass

Risiken & Fallstricke, die Rechtsberatung vermeiden hilft

• Falsche oder unvollständige Eigentumsangaben im Grundbuch

• Nicht erkannte Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Altlasten)

• Rechtswidrige Bebauung oder fehlende Genehmigungen

• Mängel, die nach Übergabe auftreten

• Fehler in Vertragsklauseln, die Haftungsrisiken bergen

• Unklare Zahlungsmodalitäten oder Cash-Zahlungen ohne Nachweis

• Verzögerungen im Eintragungsprozess

• Steuerrechtliche Folgen durch ungünstige Strukturwahl

Warum eine Rechtsberatung sinnvoll ist

• Juristische Sicherung Ihrer Investition

• Minimierung rechtlicher Risiken

• Begleitung durch komplexe Verfahren (Notar, Grundbuch, Genehmigungen)

• Optimierung steuerlicher und gesellschaftsrechtlicher Struktur

• Vertretung im Streitfall oder bei Behörden

Rechtsanwaltskanzleien in Bulgarien bieten diese Leistungen regelmäßig an – von der Prüfung der Immobilie über die Vertragsgestaltung bis zur Eintragung im Grundbuch.

Rufen Sie uns gleich an – + 359 897 90 43 91 

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