Wohnung in Bulgarien verkaufen

Immer mehr und mehr Mandanten fragen uns mal nach einer Rechtsberatung über das Verfahren ihre Wohnung in Bulgarien verkaufen.

Wer eine Wohnung in Bulgarien verkaufen möchte, sollte den Ablauf nicht unterschätzen.

Ein Immobilienverkauf in Bulgarien umfasst nicht nur die Suche nach einem Käufer, sondern auch die sorgfältige Prüfung von Eigentumsunterlagen, Lasten, Steuern, kommunalen Abgaben, Notarterminen und Eintragungen im Immobilienregister.

Ohne saubere Vorbereitung kann sich der Verkauf verzögern oder im schlimmsten Fall scheitern.

In Bulgarien wird die Eigentumsübertragung an Immobilien notariell beurkundet und anschließend bei der zuständigen Eintragungsstelle registriert; für eintragungspflichtige Akte fällt grundsätzlich eine Eintragungsgebühr von 0,1 % des maßgeblichen Werts an.

Vor dem Immobilienverkauf in Bulgarien:

Bevor Sie Ihre Wohnung in Bulgarien verkaufen, sollten Sie die wichtigsten Eckdaten des Verkaufs klären.

Dazu gehören unter anderem der gewünschte Verkaufszeitpunkt, der realistische Marktpreis, die Frage, ob die Wohnung leer oder vermietet verkauft werden soll, und welche beweglichen Gegenstände gegebenenfalls mitverkauft werden.

Gerade bei Auslandsverkäufern ist es außerdem wichtig, frühzeitig zu klären, ob der Verkauf persönlich in Bulgarien erfolgt oder durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt oder Vertreter organisiert werden soll.

Aus juristischer Sicht ist vor allem entscheidend, dass der Verkäufer seine Eigentumskette, seine Steuerlage und die tatsächliche Belastungsfreiheit der Immobilie sauber dokumentieren kann.

Käufer und Notare prüfen in Bulgarien regelmäßig sehr genau, ob Hypotheken, Vormerkungen, Pfändungen oder andere Eintragungen bestehen.

Die Eintragungsagentur weist ausdrücklich darauf hin, dass Akte über Immobilien bei der Eintragungsstelle registriert werden und dass für die Anmeldung die Beschreibung des Akts, des Objekts, der Eigentümer und der beigefügten Dokumente erforderlich ist.

Welche Unterlagen braucht man, um eine Wohnung in Bulgarien zu verkaufen?

Wer eine Immobilie in Bulgarien verkaufen will, sollte die Unterlagen möglichst vollständig vorab zusammenstellen.

Je nach Einzelfall können zusätzliche Dokumente erforderlich sein, insbesondere bei geerbten Immobilien, bei Ehegatten, bei mehreren Miteigentümern oder bei einer Vertretung durch Vollmacht. In der Praxis werden regelmäßig folgende Unterlagen benötigt:

Typische Verkaufsunterlagen in Bulgarien

• Eigentumsnachweis, zum Beispiel Notarurkunde
• aktuelle Unterlagen aus dem Immobilienregister
• Bescheinigung über Lasten bzw. Prüfung auf Belastungen
• Steuerbewertung der Immobilie
• Katasterunterlagen bzw. Identifikationsdaten des Objekts
• Ausweisdokumente der Parteien
• Erklärungen nach bulgarischem Steuerrecht
• gegebenenfalls Heiratsurkunde, Erbnachweise, Vollmacht oder Gesellschaftsunterlagen

Für die Eintragung verlangt die bulgarische Registry Agency unter anderem einen Antrag, die genaue Beschreibung des Objekts, die Eigentümerdaten, den Nachweis über die gezahlte staatliche Gebühr sowie die weiteren vom Registerrichter geforderten Unterlagen.

Ohne Notar kein wirksamer Immobilienverkauf in Bulgarien

Der Verkauf einer Wohnung in Bulgarien erfolgt grundsätzlich durch notarielle Beurkundung.

Der Notar prüft Identität, Verfügungsbefugnis, Unterlagen und gesetzliche Erklärungen.

Nach dem Beurkundungsvorgang wird der notarielle Akt zur Eintragung eingereicht. Die bulgarische Eintragungsagentur führt ausdrücklich aus, dass bei einem notariellen Akt der Antrag auf Eintragung durch den Notar gestellt wird.

Für die notarielle Gebührenbasis ist rechtlich relevant, welcher Wert maßgeblich ist.

Nach dem Gesetz über Notare und notarielle Tätigkeit wird bei Geschäften mit materiellem Interesse die notarielle Gebühr nach dem beglaubigten materiellen Interesse berechnet; dabei wird bei Immobiliengeschäften auf den maßgeblichen Wert des Rechtsgeschäfts abgestellt.

In der Praxis ist regelmäßig der höhere Wert aus Kaufpreis und steuerlicher Bewertung maßgeblich.

Welche Steuern und Kosten fallen beim Verkauf einer Wohnung in Bulgarien an?

Beim Thema Wohnung in Bulgarien verkaufen müssen Verkäufer und Käufer mehrere Kostenarten unterscheiden. Wichtig ist dabei, dass nicht jede Abgabe vom Verkäufer geschuldet wird.

1. Lokale Erwerbssteuer

Nach dem bulgarischen Gesetz über lokale Steuern und Gebühren ist bei entgeltlichem Erwerb von Immobilien grundsätzlich der Erwerber, also der Käufer, Steuerschuldner der Erwerbssteuer.

Das ist ein zentraler Punkt bei der Vertragsgestaltung, auch wenn die Parteien die wirtschaftliche Last im Einzelfall gesondert regeln können.

2. Eintragungsgebühr

Für die Eintragung des Akts im Immobilienregister fällt eine staatliche Gebühr von 0,1 % des maßgeblichen Werts an, mindestens 10 BGN.

3. Notargebühren

Die Notargebühren richten sich nach dem materiellen Interesse des Geschäfts und damit nach dem rechtlich maßgeblichen Transaktionswert.

4. Einkommensteuer des Verkäufers

Ob der Verkäufer auf den Verkaufserlös Einkommensteuer zahlen muss, hängt in Bulgarien stark vom Einzelfall ab.

Die bulgarische Steuerbehörde Einkommensteueragentur weist darauf hin, dass Einkünfte aus dem Verkauf von Vermögen nach den Regeln des Einkommensteuergesetzes zu beurteilen sind.

Gleichzeitig nennt die NRA ausdrücklich wichtige Steuerbefreiungen: steuerfrei sind unter anderem Einkünfte aus dem Verkauf oder Tausch von einer Wohnimmobilie, wenn zwischen Erwerb und Verkauf mehr als 3 Jahre liegen, sowie aus dem Verkauf von bis zu zwei Immobilien, wenn zwischen Erwerb und Verkauf mehr als 5 Jahre liegen.

Gerade für ausländische Eigentümer ist daher vor dem Verkauf eine konkrete steuerliche Prüfung sinnvoll.

Entscheidend sind insbesondere die Art der Immobilie, die Haltedauer, die Zahl der veräußerten Objekte und die steuerliche Ansässigkeit der verkaufenden Person.

Steuerliche und kommunale Pflichten vor dem Notartermin

Vor dem Verkauf muss regelmäßig auch geprüft werden, ob offene kommunale Abgaben oder sonstige öffentliche Verbindlichkeiten bestehen.

Die Einkommensteueragentur hat eigens eine elektronische Abfrage für Notare zur Verfügung gestellt, um festzustellen, ob für Zwecke des Art. 264 ДОПК Steuerverbindlichkeiten vorliegen. Das zeigt, wie wichtig die steuerliche Vorprüfung bei Immobiliengeschäften in Bulgarien ist.

Zusätzlich weist die NRA darauf hin, dass die Immobiliensteuer für den Monat der Übertragung noch vom Veräußerer zu zahlen ist; der Erwerber schuldet die Steuer grundsätzlich ab dem Folgemonat nach dem Eigentumswechsel.

Wohnung in Bulgarien verkaufen mit Vollmacht – ist das möglich?

Ja, ein Verkauf über eine ordnungsgemäß erteilte Vollmacht ist grundsätzlich möglich.

Gerade für Eigentümer im Ausland ist dies in Bulgarien ein häufiger Weg.

Entscheidend ist jedoch, dass die Vollmacht inhaltlich korrekt formuliert, formwirksam beglaubigt und gegebenenfalls mit Apostille bzw. Übersetzung versehen wird, wenn sie im Ausland erstellt wurde.

Fehlerhafte oder zu allgemein formulierte Vollmachten führen in der Praxis regelmäßig zu Verzögerungen beim Notartermin.

Welche Risiken sollten Verkäufer in Bulgarien vermeiden?

Ein Immobilienverkauf in Bulgarien sollte niemals nur „informell“ vorbereitet werden. Häufige Fehler sind:

• fehlende Prüfung von Belastungen im Immobilienregister
• unvollständige Eigentumsunterlagen
• ungeklärter Familienstand oder Zustimmungserfordernisse
• steuerliche Überraschungen vor dem Notartermin
• falsche Kaufpreisgestaltung im Verhältnis zur Steuerbewertung
• ungeprüfte Maklerverträge oder Reservierungsvereinbarungen
• mangelhafte Vollmachten bei Auslandsverkäufern

Besonders heikel sind Konstellationen mit Erbschaften, Schenkungen, Ehegattenvermögen, mehreren Eigentümern oder nicht gelöschten Belastungen.

Hier sollte der Verkauf rechtlich begleitet werden, bevor bereits ein Kaufinteressent gebunden wird.

So läuft der Verkauf einer Wohnung in Bulgarien typischerweise ab

Der praktische Ablauf sieht häufig wie folgt aus:

1. Prüfung der Eigentumslage und der Unterlagen
2. Einsicht in das Immobilienregister und Lastenprüfung
3. Beschaffung der Steuerbewertung und weiterer Bescheinigungen
4. Vorbereitung des Vertragsentwurfs und Prüfung der Kaufpreisstruktur
5. Abstimmung des Notartermins
6. Unterzeichnung des notariellen Akts
7. Einreichung und Eintragung im Immobilienregister

Die Registry Agency bestätigt, dass Immobilienakte eingetragen werden müssen und dass hierfür ein Antrag mit den Objekt- und Eigentümerdaten sowie den erforderlichen Unterlagen einzureichen ist.

Warum anwaltliche Begleitung beim Immobilienverkauf in Bulgarien sinnvoll ist

Gerade beim Verkauf einer Wohnung in Bulgarien durch ausländische Eigentümer ist anwaltliche Begleitung oft der sicherste Weg.

Ein Anwalt kann nicht nur die Unterlagen prüfen, sondern auch:

• das Immobilienregister kontrollieren
• Steuerrisiken und offene Verpflichtungen prüfen
• die Vertragsgestaltung absichern
• Vollmachten vorbereiten
• den Notartermin koordinieren
• die Kommunikation mit Maklern, Käufern, Notaren und Behörden übernehmen

So lassen sich typische Fehler vermeiden und der Verkauf deutlich rechtssicherer gestalten.

Bei weiteren Fragen zum Verkauf einer Wohnung oder Immobilie in Bulgarien wenden Sie sich gern an uns:
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