Erwerb einer Immobilie Bulgarien

Seit lange Zeit besteht eine interessante Frage unserer Mandanten und zwar Erwerb einer Immobilie Bulgarien.

Der Erwerb einer Immobilie in Bulgarien ist seit Jahren ein besonders interessantes Thema für ausländische Käufer, Investoren, Auswanderer und Personen, die eine Ferienimmobilie oder Altersresidenz in Südosteuropa suchen.

Bulgarien bietet attraktive Immobilienpreise, eine strategische Lage innerhalb der Europäischen Union, ein mildes Klima, Zugang zum Schwarzen Meer sowie interessante Investitionsmöglichkeiten in Städten wie Sofia, Varna, Plovdiv, Burgas, aber auch in beliebten Ferienregionen wie Sonnenstrand, Goldstrand, Nessebar, Sozopol, Bansko oder in ländlichen Gebieten.

Seit dem 1. Januar 2026 hat Bulgarien den Euro eingeführt.

Der feste Umrechnungskurs beträgt 1 EUR = 1,95583 BGN.

Dadurch ist der Immobilienkauf für Käufer aus Deutschland, Österreich und anderen Euro-Ländern transparenter geworden, weil Wechselkursrisiken entfallen und Kaufpreise, Gebühren und Nebenkosten leichter vergleichbar sind.

Gleichzeitig bedeutet die Euro-Einführung nicht, dass der Immobilienkauf automatisch sicherer geworden ist.

Die entscheidenden Risiken liegen weiterhin im Eigentumstitel, im bulgarischen Immobilienregister, im Kataster, in möglichen Belastungen, Bauproblemen, Nutzungsrechten, Erbstreitigkeiten, falschen Flächenangaben oder unklaren Grundstücksrechten.

Gerade deshalb sollte der Erwerb einer Immobilie in Bulgarien niemals nur über Makler, Verkäufer oder mündliche Zusagen abgewickelt werden, sondern immer mit einer unabhängigen anwaltlichen Prüfung.

Warum Bulgarien für Immobilienkäufer attraktiv bleibt

Der bulgarische Immobilienmarkt entwickelt sich weiterhin dynamisch.

Nach Angaben des bulgarischen Nationalen Statistikamtes stiegen die Wohnungspreise im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal um 3,8 %; im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 lag der Preisanstieg bei 15,4 %.

Besonders deutliche Zuwächse wurden unter anderem in Stara Zagora, Sofia und Varna registriert.

Das Nationale Statistikamt erklärt zudem, dass der House Price Index den Marktpreis von Wohnungen erfasst, die von privaten Haushalten erworben werden; die Statistik umfasst Transaktionen von neuen und bestehenden Wohnungen auf dem Gebiet Bulgariens.

Seit 2022 werden hierfür Daten aus dem Immobilienregister und dem Katastersystem kombiniert.

Für Käufer bedeutet dies: Der Markt ist attraktiv, aber auch kompetitiver geworden.

Wer eine Immobilie in Bulgarien kaufen möchte, sollte nicht nur den Preis, sondern vor allem die rechtliche Qualität des Objekts prüfen lassen.

Wer darf in Bulgarien Immobilien erwerben?

Grundsätzlich können ausländische Personen in Bulgarien Immobilien erwerben. Entscheidend ist jedoch, welche Art von Immobilie gekauft wird und ob der Käufer aus der EU/EWR oder aus einem Drittstaat kommt.

Nach Art. 22 der bulgarischen Verfassung können Ausländer und ausländische juristische Personen Eigentum an Land unter den Bedingungen erwerben, die sich aus dem EU-Beitritt Bulgariens, internationalen Verträgen oder besonderen gesetzlichen Regelungen ergeben.

Nach Art. 29 des bulgarischen Eigentumsgesetzes dürfen EU- und EWR-Bürger sowie EU-/EWR-Gesellschaften Eigentum an Land unter den gesetzlich vorgesehenen Bedingungen erwerben.

Für Drittstaatsangehörige bestehen weiterhin Einschränkungen, insbesondere beim direkten Erwerb von Grundstücken.

Praktische Unterscheidung

Besondere Aufmerksamkeit verdient landwirtschaftliche Fläche. Der Gerichtshof der Europäischen Union entschied in der Rechtssache C-562/22, JD, dass eine bulgarische Regelung, die den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen von einem mehr als fünfjährigen Wohnsitz oder einer Niederlassung in Bulgarien abhängig macht, eine Beschränkung des freien Kapitalverkehrs nach Art. 63 AEUV betrifft.

Für die Praxis bedeutet das: Landwirtschaftliche Flächen und Grundstücke müssen besonders sorgfältig geprüft werden. Eine pauschale Aussage „Ausländer dürfen immer kaufen“ oder „Ausländer dürfen nie kaufen“ ist rechtlich falsch.

Das bulgarische Immobilienregister und Kataster

Beim Erwerb einer Immobilie in Bulgarien ist die Prüfung des Imotен Regистър / Immobilienregisters zwingend.

Dieses Register wird von der bulgarischen Registry Agency geführt.

Dort werden unter anderem Akte eingetragen, durch die Eigentum oder andere dingliche Rechte übertragen, geändert oder beendet werden; außerdem enthält das Register Eintragungen zu Hypotheken und Pfändungen.

Daneben existiert das bulgarische Kataster. Nach dem bulgarischen Cadastre and Property Register Act enthält das Kataster grundlegende Daten über Lage, Grenzen und Größe von Immobilien.

Jede Immobilie erhält grundsätzlich einen eindeutigen Kataster-Identifikator.

Wichtig: Das Immobilienregister und das Kataster sind miteinander verbunden, erfüllen aber unterschiedliche Funktionen.

Das Kataster beschreibt Lage, Grenzen und Identifikation der Immobilie; das Immobilienregister dokumentiert Eigentumsrechte, Belastungen und eingetragene Rechtsakte.

Ein häufiger Fehler ausländischer Käufer besteht darin, nur den Notarvertrag oder nur die Katasterkarte zu prüfen.

Das reicht nicht aus. Eine sichere Due Diligence muss beide Systeme berücksichtigen.

Warum eine rechtliche Prüfung unverzichtbar ist

Die rechtliche Prüfung vor dem Immobilienkauf ist der wichtigste Schutz gegen spätere Gerichtsverfahren, Eigentumsverluste oder wirtschaftliche Schäden.

Eine anwaltliche Due Diligence sollte insbesondere folgende Punkte umfassen:

1. Eigentumstitel des Verkäufers
   Prüfung, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und ob seine Eigentumskette rechtlich nachvollziehbar ist.
2. Belastungen im Immobilienregister
   Prüfung auf Hypotheken, Pfändungen, Vormerkungen, gerichtliche Ansprüche, Nutzungsrechte, Dienstbarkeiten oder sonstige Beschränkungen.
3. Katasterdaten
   Vergleich zwischen Katasterkarte, Fläche, Grenzen, Gebäuden, Nebengebäuden und tatsächlicher Nutzung.
4. Baugenehmigungen und Nutzungsunterlagen
   Prüfung, ob Gebäude, Anbauten, Garagen, Pools, Nebengebäude oder Renovierungen legal errichtet und eingetragen wurden.
5. Steuern und kommunale Gebühren
   Prüfung, ob offene Grundsteuern, Müllgebühren oder sonstige kommunale Abgaben bestehen.
6. Erbrechtliche Risiken
   Prüfung, ob der Verkäufer wirklich allein verfügungsberechtigt ist oder ob Miterben, frühere Ehepartner oder sonstige Berechtigte Ansprüche haben.
7. Ehe- und Familienstand des Verkäufers
   In Bulgarien kann der Familienstand des Verkäufers für die Wirksamkeit der Verfügung erheblich sein, insbesondere bei während der Ehe erworbenem Vermögen.
8. Rechtsstreitigkeiten
   Prüfung, ob laufende Gerichtsverfahren, Rückforderungsansprüche, Anfechtungsklagen oder Besitzstreitigkeiten bestehen.
9. Zugang und Infrastruktur
   Prüfung, ob das Grundstück tatsächlich Zugang zu einer öffentlichen Straße hat und ob Strom, Wasser, Kanalisation oder Zufahrtsrechte rechtlich abgesichert sind.
10. Vertragsrisiken
    Prüfung, ob Vorvertrag, Zahlungsplan, Rücktrittsrechte, Vertragsstrafen und Besitzübergabe ausgewogen geregelt sind.

Risiken beim Erwerb einer Immobilie in Bulgarien

Der Immobilienkauf in Bulgarien kann problemlos verlaufen, wenn die Unterlagen sauber sind. In der Praxis treten jedoch immer wieder typische Risiken auf.

Verkäufer ist nicht alleiniger Eigentümer

Ein Verkäufer kann im Besitz der Immobilie sein, ohne alleiniger Eigentümer zu sein. Gerade bei geerbten Immobilien gibt es häufig mehrere Miterben. Ohne Zustimmung aller Berechtigten kann der Verkauf rechtlich problematisch oder sogar angreifbar sein.

Nicht eingetragene oder illegale Bauwerke

In Ferienregionen und ländlichen Gebieten gibt es Immobilien mit Anbauten, Terrassen, Nebengebäuden, Pools oder Dachausbauten, die nicht korrekt genehmigt oder nicht im Kataster eingetragen sind.

Dies kann spätere Probleme bei Verkauf, Finanzierung, Versicherung oder Nutzung verursachen.

Nutzungsrechte Dritter

Besonders gefährlich sind eingetragene Rechte auf Nutzung oder Wohnen.

Ein Käufer kann Eigentümer werden, aber faktisch durch das Nutzungsrecht eines Dritten erheblich eingeschränkt sein.

Hypotheken und Pfändungen

Das Immobilienregister enthält unter anderem Hypotheken und Pfändungen. Diese müssen vor dem Kauf identifiziert und rechtlich sauber gelöscht oder im Kaufpreis berücksichtigt werden.

Unterschied zwischen Werbung und Rechtslage

Makleranzeigen enthalten häufig Begriffe wie „regulated plot“, „ready to build“, „sea view“, „legal house“, „with land“ oder „no problems“. Solche Aussagen ersetzen keine amtliche Prüfung.

Unterdeklarierung des Kaufpreises

Manche Verkäufer schlagen vor, im Notarvertrag einen niedrigeren Kaufpreis einzutragen, um Steuern und Gebühren zu sparen.

Davon ist dringend abzuraten.

Eine solche Struktur kann erhebliche steuerliche, zivilrechtliche und beweisrechtliche Risiken auslösen, insbesondere wenn später Rückzahlung, Gewährleistung oder Rückabwicklung streitig werden.

Ablauf des Immobilienkaufs in Bulgarien

Der typische Ablauf beim Erwerb einer Immobilie in Bulgarien sieht wie folgt aus:

Auswahl der Immobilie

Der Käufer findet ein Objekt über Makler, Verkäufer, Online-Plattformen oder persönliche Kontakte. Bereits in dieser Phase sollte keine verbindliche Zahlung ohne rechtliche Prüfung erfolgen.

Erste Dokumentenprüfung

Der Verkäufer sollte mindestens folgende Unterlagen vorlegen:

• Eigentumsurkunde / Notarialakt;
• Katasterauszug / Schema / Skizze;
• Steuerbewertung der Gemeinde;
• Nachweis über bezahlte kommunale Steuern;
• Baugenehmigungen und Nutzungsunterlagen;
• Nachweise über Familienstand und Vertretungsbefugnis;
• bei Gesellschaften: Handelsregisterunterlagen;
• Vollmachten, falls eine Partei vertreten wird.

Anwaltliche Dokumentenprüfung

Der Anwalt prüft Register, Eigentumskette, Belastungen, Katasterdaten, baurechtlichen Status, Risiken und Vertragsstruktur.

Vorvertrag

Ein Vorvertrag ist in Bulgarien üblich, aber nicht zwingend in jedem Fall.

Er sollte niemals als Standardformular ungeprüft unterschrieben werden.

Wichtig sind:

• genaue Beschreibung der Immobilie;
• Kaufpreis und Zahlungsplan;
• Bedingungen für Rücktritt;
• Frist zur Vorlage fehlender Unterlagen;
• Regelung zur Löschung von Hypotheken oder Belastungen;
• Vertragsstrafe bei Nichterfüllung;
• Besitzübergabe;
• Kostentragung;
• Sprache und Übersetzungen.

Notarieller Kaufvertrag

Der Eigentumsübergang an einer Immobilie erfolgt in Bulgarien grundsätzlich durch notariellen Akt.

Nach bulgarischem Recht müssen Verträge über die Übertragung von Eigentum oder die Bestellung dinglicher Rechte an Immobilien in notarieller Form abgeschlossen werden.

Eintragung im Immobilienregister

Nach Unterzeichnung wird der notarielle Akt im Immobilienregister eingetragen.

Erst die korrekte Eintragung schafft die notwendige Publizität gegenüber Dritten.

Nachkaufmaßnahmen

Nach dem Erwerb sollten insbesondere folgende Schritte erledigt werden:

• Anmeldung bei der Gemeinde;
• Änderung der Steuerpartei;
• Umschreibung von Strom, Wasser, Hausverwaltung;
• Prüfung von Versicherungen;
• Prüfung von Vermietungspflichten, falls touristische Vermietung geplant ist;
• Aufbewahrung aller Originalunterlagen.

Kosten und Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bulgarien

Beim Erwerb einer Immobilie in Bulgarien fallen neben dem Kaufpreis verschiedene Nebenkosten an.

Typische Kostenpositionen

Die kommunale Steuer bei entgeltlichem Erwerb wird nach bulgarischem Recht durch den jeweiligen Gemeinderat innerhalb des gesetzlichen Rahmens festgelegt; das bulgarische Finanzministerium beschreibt den Rahmen mit 0,1 % bis 3 % auf die Bewertung des übertragenen Vermögens.

Für die Eintragung unterliegender Akte und Dokumente erhebt die Registry Agency nach ihrer Gebührentarifregelung grundsätzlich 0,1 %, mindestens jedoch 10 BGN.

Eine pauschale Aussage, dass die Gesamtkosten immer exakt 5 %, 6 % oder 7 % betragen, lässt sich nicht seriös bestätigen.

Die tatsächlichen Kosten hängen vom Kaufpreis, der Gemeinde, dem Objekt, der Vertragsstruktur, der Maklervereinbarung, dem Umfang der anwaltlichen Prüfung und möglichen Sonderunterlagen ab.

Besondere Vorsicht bei Häusern mit Grundstück

Der Erwerb einer Wohnung ist rechtlich meist einfacher als der Erwerb eines Hauses mit Grundstück. Bei Häusern muss besonders geprüft werden:

• Wem gehört das Grundstück?
• Ist das Haus rechtmäßig errichtet?
• Stimmen Haus, Nebengebäude und Grundstück mit Kataster und Eigentumsurkunden überein?
• Gibt es ein eingetragenes Wegerecht?
• Ist das Grundstück reguliert oder landwirtschaftlich?
• Darf das Grundstück bebaut werden?
• Besteht Anschluss an öffentliche Infrastruktur?
• Gibt es Nachbarschafts- oder Grenzstreitigkeiten?

Gerade bei ländlichen Häusern ist der Kaufpreis häufig attraktiv. Das rechtliche Risiko kann jedoch deutlich höher sein als bei einer Stadtwohnung.

Erwerb durch eine bulgarische Gesellschaft

Für bestimmte Käufer, insbesondere aus Drittstaaten, kann der Erwerb über eine bulgarische Gesellschaft erforderlich oder sinnvoll sein.

Häufig wird hierfür eine GmbH genutzt, also eine bulgarische Ein-Personen-GmbH.

Diese Struktur kann insbesondere relevant sein, wenn ein Käufer ein Grundstück erwerben möchte, das er als natürliche Person nicht direkt erwerben kann.

Die Gesellschaft wird dann Eigentümerin der Immobilie, während der Käufer Gesellschafter der Gesellschaft ist.

Dies muss aber sorgfältig geprüft werden, weil eine Gesellschaft laufende Pflichten auslöst, darunter:

• Buchhaltung;
• Jahresabschlüsse;
• Handelsregisterpflichten;
• steuerliche Erklärungen;
• Bank- und Compliance-Prüfungen;
• wirtschaftliche Eigentümerstruktur;
• mögliche spätere Verkaufskomplexität.

Der Erwerb über eine Gesellschaft ist daher kein bloßer Formalismus, sondern eine rechtliche und steuerliche Strukturentscheidung.

Zahlungssicherheit und Kaufpreisabwicklung

Beim Erwerb einer Immobilie in Bulgarien sollte der Kaufpreis niemals ungesichert und ohne anwaltliche Prüfung im Voraus gezahlt werden.

Besonders riskant sind:

• Barzahlungen;
• Zahlungen an Dritte statt an den Verkäufer;
• Anzahlungen ohne Due Diligence;
• Zahlungen vor Löschung von Hypotheken;
• Zahlungen ohne klaren Rücktrittsmechanismus;
• Zahlungen auf ausländische Konten ohne Nachweis;
• Kaufpreisaufteilung außerhalb des Vertrags.

Eine sichere Zahlungsstruktur sollte den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung, die Registereintragung, die Löschung von Belastungen und die Übergabe der Immobilie berücksichtigen.

Dokumente, die Käufer vor Unterzeichnung verlangen sollten

Vor Abschluss des Kaufvertrags sollten ausländische Käufer mindestens folgende Dokumente prüfen lassen:

• aktueller Eigentumsnachweis;
• aktueller Registerauszug / Bescheinigung über Eintragungen;
• Katasterkarte oder Schema;
• Steuerbewertung;
• Bescheinigung über fehlende kommunale Schulden;
• Baugenehmigungen;
• Nutzungs- oder Inbetriebnahmeunterlagen;
• Nachweise über Familienstand des Verkäufers;
• Erbnachweise bei geerbten Immobilien;
• Vollmachten bei Vertretung;
• Gesellschaftsunterlagen bei juristischen Personen;
• Entwurf des Vorvertrags;
• Entwurf des notariellen Kaufvertrags;
• Zahlungsnachweise und Bankdaten.

Bei Neubauten oder Projekten im Bau sollten zusätzlich geprüft werden:

• Eigentum am Grundstück;
• Baugenehmigung;
• Projektunterlagen;
• Baufortschritt;
• Finanzierungsstruktur des Bauträgers;
• Hypotheken des Bauträgers;
• Garantie- und Fertigstellungsregelungen;
• Übergabetermin;
• Vertragsstrafen;
• Rechte bei Verzögerung.

Warum der Notar nicht den Anwalt ersetzt

Der bulgarische Notar spielt eine wichtige Rolle bei der Beurkundung des Kaufvertrags. Er ist jedoch kein persönlicher Interessenvertreter des Käufers.

Der Notar prüft formale Voraussetzungen der Beurkundung.

Er übernimmt aber nicht automatisch eine umfassende anwaltliche Due Diligence, keine wirtschaftliche Risikobewertung, keine Verhandlungsstrategie und keine individuelle Schutzgestaltung zugunsten des Käufers.

Ein unabhängiger Anwalt prüft dagegen ausschließlich Ihre Interessen und kann vor Unterzeichnung rechtliche Risiken erkennen, Vertragsänderungen verlangen und den gesamten Kaufprozess steuern.

Immobilienkauf nach der Euro-Einführung in Bulgarien

Die Euro-Einführung hat den Immobilienkauf in Bulgarien für viele ausländische Käufer einfacher gemacht.

Alle Preise können direkt in Euro verglichen werden, Wechselkursrisiken zwischen Euro und Lew entfallen, und die Transparenz im Markt steigt.

Die Europäische Kommission bestätigt, dass Bulgarien am 1. Januar 2026 dem Euro-Raum beigetreten ist.

Außerdem galt eine Pflicht zur doppelten Preisauszeichnung in Lew und Euro vom 8. August 2025 bis 8. August 2026.

Für Käufer bedeutet das: Die Währungsfrage ist einfacher geworden.

Die rechtliche Prüfung bleibt aber unverändert entscheidend.

Ihr Vorteil mit anwaltlicher Unterstützung

Ein spezialisierter Anwalt für Immobilienrecht in Bulgarien unterstützt Sie insbesondere bei:

• Prüfung des Eigentumstitels;
• Prüfung von Hypotheken, Pfändungen und Belastungen;
• Prüfung des Katasterstatus;
• Prüfung von Bau- und Nutzungsgenehmigungen;
• Gestaltung und Verhandlung des Vorvertrags;
• Prüfung des notariellen Kaufvertrags;
• sichere Zahlungsstruktur;
• Kommunikation mit Maklern, Verkäufern, Notaren und Behörden;
• Vertretung per Vollmacht;
• Eintragung und Nachkaufbetreuung.

Wer eine Immobilie in Bulgarien erwirbt, sollte nicht nur den Preis, sondern vor allem die rechtliche Sicherheit kaufen.

Eine scheinbar günstige Immobilie kann sich später als teures Problem erweisen, wenn Eigentum, Grundstück, Bauunterlagen oder Belastungen nicht korrekt geprüft wurden.

Erwerb einer Immobilie in Bulgarien nur mit klarer Prüfung

Der Erwerb einer Immobilie in Bulgarien bietet attraktive Chancen.

Der Markt ist dynamisch, die Euro-Einführung erleichtert Transaktionen, und Bulgarien bleibt für ausländische Käufer interessant.

Gleichzeitig bestehen erhebliche rechtliche Risiken, wenn der Kauf ohne unabhängige Prüfung erfolgt. Entscheidend sind nicht nur Lage und Preis, sondern:

• rechtmäßiges Eigentum;
• lastenfreier Erwerb;
• korrekte Katasterdaten;
• legale Bausubstanz;
• sichere Vertragsgestaltung;
• transparente Zahlungsabwicklung;
• vollständige Registerprüfung.

Wenn Sie eine Immobilie in Bulgarien kaufen möchten, sollten Sie vor jeder Zahlung und vor jeder Unterschrift eine anwaltliche Prüfung durchführen lassen.

Für Fragen zum Immobilienkauf in Bulgarien stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung:
📞 +359 897 90 43 91
📧 office@anwalt-bg.com

Wie lange dauert der Kaufprozess?

Von der Besichtigung bis zur Eintragung im Grundbuch kann der Prozess – bei vollständigen Unterlagen und klaren Eigentumsverhältnissen – in wenigen Wochen abgeschlossen sein.

Brauche ich einen Anwalt?

Ganz klar: Ja! Nur ein Anwalt, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt, schützt Sie vor Risiken. Notare und Makler sind keine unabhängigen Berater.

Kann ich eine Immobilie als Ausländer direkt kaufen?

Ja, mit Einschränkungen bei Grundstücken. Wohnungen und Häuser sind für EU-Bürger problemlos erwerbbar.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Personalausweis oder Reisepass, Steueridentifikationsnummer (TIN), ggf. bulgarische Firmenunterlagen (bei Grundstückskauf), Nachweise über die Herkunft der Mittel.

Welche Kosten kommen insgesamt auf mich zu?

Rechnen Sie mit ca. 5–7 % des Kaufpreises für Steuern, Gebühren und Anwalts-/Notarkosten.