Abwicklung Immobilienerwerb in BULGARIEN

Immer mehr und mehr bekommen wir Anfragen über die Rechtsbeistand zur Abwicklung Immobilienerwerb in BULGARIEN.

Der Kauf einer Immobilie in Bulgarien kann für deutsche, österreichische, schweizerische und andere ausländische Käufer wirtschaftlich attraktiv sein.

Gleichzeitig unterscheidet sich das bulgarische Immobilienrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen und österreichischen Recht.

Eine rechtssichere Abwicklung des Immobilienerwerbs in Bulgarien umfasst deshalb weit mehr als die Unterzeichnung eines Kaufvertrags beim Notar.

Vor jeder Zahlung müssen insbesondere die Eigentumsverhältnisse, die Belastungen im Immobilienregister, die Katasterdaten, die baurechtliche Zulässigkeit, die Vertretungsmacht des Verkäufers sowie mögliche Rechte Dritter überprüft werden.

Unsere deutschsprachige Rechtsanwaltskanzlei mit Sitz in Sofia begleitet Mandanten bei Immobiliengeschäften in ganz Bulgarien – vom ersten Vertragsentwurf über die rechtliche Due Diligence bis zur notariellen Eigentumsübertragung, Eintragung und Übergabe der Immobilie.

Das Wichtigste zum Immobilienkauf in Bulgarien auf einen Blick

Ein Immobilienkauf in Bulgarien sollte regelmäßig in folgenden Schritten durchgeführt werden:

1. Prüfung des Käufers und der geeigneten Erwerbsstruktur;
2. Identifizierung des Verkäufers und seiner Vertretungsbefugnis;
3. vollständige Prüfung des Eigentums und der früheren Eigentumsübertragungen;
4. Kontrolle von Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten und sonstigen Belastungen;
5. Vergleich von Grundbuch, Kataster, Bauunterlagen und tatsächlichem Zustand;
6. Prüfung und Verhandlung des Vorvertrags;
7. Absicherung der Kaufpreiszahlung;
8. notarielle Beurkundung vor dem örtlich zuständigen bulgarischen Notar;
9. unverzügliche Eintragung des notariellen Erwerbsakts;
10. Übergabe, steuerliche Erfassung und Umschreibung der Versorgungsverträge.

Wichtig: Eine Reservierungsvereinbarung, eine Maklerbestätigung oder ein schriftlicher Vorvertrag machen den Käufer noch nicht zum Eigentümer der Immobilie.

Warum ist ein Rechtsanwalt beim Immobilienkauf in Bulgarien erforderlich?

Der bulgarische Notar nimmt eine gesetzlich geregelte öffentliche Funktion wahr.

Er prüft die Voraussetzungen für die notarielle Beurkundung und muss die Rechte und Interessen aller Beteiligten beachten.

Der Notar ist jedoch nicht der ausschließlich vom Käufer beauftragte Interessenvertreter.

Er führt normalerweise keine umfassende wirtschaftliche und rechtliche Risikoanalyse im alleinigen Interesse des Käufers durch.

Ein vom Käufer beauftragter Rechtsanwalt prüft insbesondere:

• ob der Verkäufer tatsächlich verfügungsberechtigter Eigentümer ist;
• ob die Eigentumskette lückenlos und rechtlich wirksam ist;
• ob der Verkäufer verheiratet ist und Rechte des Ehegatten bestehen;
• ob weitere Miteigentümer, Erben oder Nutzungsberechtigte vorhanden sind;
• ob Hypotheken, Pfändungen, Klagen oder andere Belastungen eingetragen wurden;
• ob die Immobilie mit den Katasterdaten übereinstimmt;
• ob das Gebäude rechtmäßig errichtet und zur Nutzung zugelassen wurde;
• ob der vereinbarte Kaufpreis rechtlich und tatsächlich abgesichert wird;
• ob der Vertragsentwurf den Käufer ausreichend schützt;
• ob eine Belastung zwischen der ersten Prüfung und der Beurkundung eingetragen wurde.

Gerade bei ausländischen Käufern müssen zusätzlich Vollmachten, Übersetzungen, Apostillen, Personenstandsdokumente, Geldherkunftsnachweise und gegebenenfalls Registrierungen in Bulgarien vorbereitet werden.

Welche Gesetze gelten beim Immobilienerwerb in Bulgarien?

Das bulgarische Immobilienrecht ist nicht in einem einzigen Gesetz geregelt.

Können Deutsche und andere Ausländer Immobilien in Bulgarien kaufen?

Käufer aus Deutschland, Österreich und anderen EU-Staaten

Staatsangehörige der Europäischen Union können grundsätzlich Wohnungen, Häuser und unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch Grundstücke in Bulgarien unmittelbar als natürliche Personen erwerben.

Bei landwirtschaftlichen Flächen, Waldflächen, Schutzgebieten oder Grundstücken mit besonderem Status ist jedoch eine gesonderte rechtliche Prüfung erforderlich.

Nicht jede als „Grundstück“ angebotene Fläche ist automatisch:

• Bauland;
• bebaubar;
• erschlossen;
• über eine öffentliche Straße erreichbar;
• frei von landwirtschaftlichen Nutzungsbeschränkungen.

Käufer aus der Schweiz, dem Vereinigten Königreich und anderen Drittstaaten

Für Käufer aus Staaten außerhalb der Europäischen Union gelten beim unmittelbaren Erwerb von Grund und Boden zusätzliche verfassungsrechtliche und gesetzliche Beschränkungen.

Eine Wohnung oder ein selbstständiges Gebäude kann unter bestimmten Voraussetzungen unmittelbar erworben werden, während das dazugehörige Grundstück möglicherweise nicht direkt auf den ausländischen Käufer übertragen werden kann.

In solchen Fällen kann der Erwerb über eine bulgarische Gesellschaft in Betracht kommen.

Eine Gesellschaftsgründung darf jedoch nicht reflexartig empfohlen werden. Sie verursacht unter anderem:

• laufende Buchhaltungskosten;
• steuerliche Erklärungspflichten;
• Pflichten nach dem Geldwäschegesetz;
• Register- und Veröffentlichungspflichten;
• zusätzliche Kosten beim späteren Verkauf oder bei der Liquidation.

Vor der Transaktion ist deshalb zu prüfen, ob ein unmittelbarer Erwerb möglich ist und welche Struktur rechtlich, steuerlich und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Ablauf eines Immobilienkaufs in Bulgarien

1. Erstprüfung und Erwerbsstruktur

Vor Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung sollte geklärt werden:

• Wer wird Käufer – eine natürliche Person oder eine Gesellschaft?
• Welche Staatsangehörigkeit besitzt der Käufer?
• Handelt es sich um eine Wohnung, ein Gebäude, Bauland oder landwirtschaftliche Fläche?
• Soll die Immobilie selbst genutzt oder vermietet werden?
• Erfolgt der Kauf mit Eigenmitteln oder Bankfinanzierung?
• Wird der Käufer persönlich erscheinen oder durch Vollmacht vertreten?
• Besteht eine Ehe und welches Güterrecht ist anwendbar?

Bei Ehegatten ist auch das internationale Ehegüterrecht zu berücksichtigen.

Die Eintragung nur eines Ehegatten im notariellen Akt bedeutet nicht in jedem Fall, dass der andere Ehegatte keine Rechte an der Immobilie besitzt.

2. Prüfung des Verkäufers

Die Prüfung darf sich nicht nur auf die Immobilie beziehen.

Ebenso wichtig ist die Person des Verkäufers.

Bei einer natürlichen Person sind insbesondere zu kontrollieren:

• Identität;
• Familienstand;
• Güterstand;
• Geschäftsfähigkeit;
• bestehende Vollmachten;
• Erbenstellung;
• öffentliche Verbindlichkeiten;
• laufende Zwangsvollstreckungsverfahren;
• mögliche gerichtliche Streitigkeiten.

Bei einer Gesellschaft als Verkäufer prüfen wir insbesondere:

• aktuellen Handelsregisterauszug;
• Geschäftsführer und Vertretungsbefugnis;
• Gesellschaftsvertrag oder Satzung;
• Gesellschafterbeschlüsse;
• Jahresabschlüsse;
• Insolvenzverfahren;
• Liquidationsstatus;
• besondere Unternehmenspfandrechte;
• wirtschaftlich Berechtigte;
• erforderliche interne Zustimmung zur Veräußerung.

Handelt der Verkäufer durch einen Bevollmächtigten, muss zusätzlich die Vollmacht geprüft werden. Dabei sind Umfang, Form, Gültigkeit, mögliche Selbstkontrahierung und ein eventueller Widerruf von besonderer Bedeutung.

3. Prüfung der Eigentumskette

Der zuletzt eingetragene notarielle Akt allein genügt nicht immer.

Eine sorgfältige Eigentumsprüfung umfasst regelmäßig:

• den aktuellen Eigentumstitel;
• frühere notarielle Akte;
• Erbscheine und Testamente;
• Teilungsverträge;
• gerichtliche Entscheidungen;
• Restitutionsentscheidungen;
• Erwerb durch Verjährungsbesitz;
• Umwandlungen und Verschmelzungen von Gesellschaften;
• Übereinstimmung zwischen früheren und aktuellen Grundstücksbezeichnungen.

Ziel ist die Feststellung, ob der Verkäufer sein Eigentum von einer tatsächlich berechtigten Person erworben hat und ob die gesamte Eigentumskette rechtlich nachvollziehbar ist.

Besondere Risiken bestehen bei:

• geerbten Immobilien;
• restituierten Grundstücken;
• nicht abgeschlossenen Teilungsverfahren;
• fehlenden Erben;
• alten Flurstücksnummern;
• widersprüchlichen Flächenangaben;
• nicht eingetragenen Gebäuden;
• Eigentum aufgrund von Verjährungsbesitz.

4. Prüfung des Immobilienregisters

Vor dem Kauf muss ein aktueller Registerauszug beziehungsweise ein aktuelles Belastungszeugnis eingeholt werden.

Zu kontrollieren sind insbesondere:

• Hypotheken;
• Pfändungen und Verfügungsverbote;
• eingetragene Klagen;
• Dienstbarkeiten;
• Wohn- und Nutzungsrechte;
• langfristige Mietverträge;
• gesetzliche Hypotheken;
• Kaufoptionen und andere eintragungsfähige Rechte;
• frühere Veräußerungen;
• Löschung bereits getilgter Belastungen.

Die Prüfung sollte nicht nur einmal zu Beginn erfolgen. Unmittelbar vor der notariellen Beurkundung ist eine aktualisierte Kontrolle erforderlich.

Bei erhöhtem Risiko kann eine zusätzliche Prüfung nach der Beurkundung bis zur bestätigten Eintragung des notariellen Akts sinnvoll sein.

5. Vergleich zwischen Immobilienregister, Kataster und tatsächlichem Zustand

Das Immobilienregister und das Kataster erfüllen unterschiedliche Funktionen.

Das Immobilienregister enthält die eingetragenen Rechtsakte und Belastungen.

Das Kataster beschreibt die räumliche und technische Identität der Immobilie.

Geprüft werden müssen insbesondere:

• Katasteridentifikationsnummer;
• Adresse;
• Fläche;
• Grenzen;
• Stockwerk;
• Nummer der Wohnung;
• Zweckbestimmung;
• angrenzende Grundstücke;
• Miteigentumsanteile;
• Anteil am Grundstück;
• Anteil an den gemeinschaftlichen Teilen;
• Garagen, Stellplätze, Keller und Nebenräume.

Weichen die Angaben im Eigentumstitel, Kataster und tatsächlichen Zustand voneinander ab, muss die Ursache vor dem Kauf geklärt werden.

Ein Katasterauszug beweist nicht automatisch, dass die dort bezeichnete Person materiell-rechtlich Eigentümer ist.

Ebenso beseitigt ein notarieller Akt keine fehlerhafte Katasterbeschreibung.

6. Baurechtliche Prüfung

Bei bebauten Grundstücken und Wohnungen ist zu prüfen, ob das Gebäude legal errichtet und zur Nutzung freigegeben wurde.

Zu den maßgeblichen Unterlagen können gehören:

• Grundstücks- und Bebauungsplan;
• Baugenehmigung;
• genehmigte Baupläne;
• Protokoll über die Eröffnung der Baustelle;
• Unterlagen über die erreichte Bauphase;
• Akt über die Annahme der Tragkonstruktion;
• Konformitätsbewertung;
• technischer Pass;
• Akt über die Fertigstellung;
• Nutzungsgenehmigung oder Bescheinigung über die Inbetriebnahme;
• Energieausweis;
• Unterlagen über spätere Umbauten.

Vorsicht beim Begriff „Akt 16“

Im Immobilienverkehr wird häufig pauschal von „Akt 16“ gesprochen. Rechtlich kann der maßgebliche Abschlussnachweis je nach Baukategorie jedoch entweder eine Nutzungsgenehmigung oder eine Bescheinigung über die Inbetriebnahme sein.

Der bloße Hinweis des Verkäufers, das Gebäude habe „Akt 16“, ersetzt daher nicht die Prüfung des konkreten Dokuments und seiner Rechtskraft.

Nicht genehmigte Umbauten

Bei Wohnungen und Häusern kommen häufig nicht genehmigte Änderungen vor, beispielsweise:

• geschlossene Balkone;
• zusammengelegte Räume;
• versetzte Wände;
• ausgebaute Dachräume;
• zusätzliche Badezimmer;
• in Wohnraum umgewandelte Garagen;
• Anbauten ohne Baugenehmigung.

Solche Veränderungen können spätere Verkäufe, Finanzierungen, Versicherungsfälle und Bauverfahren erheblich erschweren.

7.Reservierungsvereinbarung

Makler und Bauträger verlangen häufig eine Reservierungsgebühr, bevor die rechtliche Prüfung abgeschlossen ist.

Eine Reservierungsvereinbarung sollte mindestens regeln:

• genaue Identität der Immobilie;
• Höhe und rechtliche Funktion der Zahlung;
• Dauer der Reservierung;
• Verpflichtung des Verkäufers, nicht an Dritte zu verkaufen;
• vorzulegende Unterlagen;
• Rückzahlung bei rechtlichen oder baulichen Mängeln;
• Rückzahlung bei verweigerter Finanzierung;
• Folgen einer negativen Due Diligence;
• anwendbares Recht und Gerichtsstand.

Eine Zahlung sollte nicht allein deshalb als „nicht erstattungsfähig“ akzeptiert werden, weil der Makler ein entsprechendes Standardformular verwendet.

8. Vorvertrag über den Immobilienkauf

Der bulgarische Vorvertrag – предварителен договор – ist in der Praxis von zentraler Bedeutung.

Er muss schriftlich abgeschlossen werden und die wesentlichen Bedingungen des endgültigen Vertrags enthalten.

Dazu gehören insbesondere:

• genaue Bezeichnung der Parteien;
• genaue Beschreibung der Immobilie;
• Kaufpreis;
• Zahlungsplan;
• Frist für den notariellen Vertrag;
• Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung;
• Übergabetermin;
• Belastungsfreiheit;
• Folgen bei Vertragsverletzung;
• Vertragsstrafe;
• Regelung über Anzahlung oder Angeld;
• Verpflichtung zur Vorlage der erforderlichen Dokumente;
• Rücktrittsrechte;
• Kostentragung.

Der Vorvertrag überträgt kein Eigentum

Auch ein vollständig bezahlter Kaufpreis macht den Käufer aufgrund eines bloßen Vorvertrags noch nicht zum Eigentümer.

Erfüllt eine Partei ihre Verpflichtung zum Abschluss des endgültigen Vertrags nicht, kann die andere Partei unter den Voraussetzungen von Art. 19 Abs. 3 des bulgarischen Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge gerichtlich die Erklärung des Vorvertrags zum endgültigen Vertrag verlangen.

Ein solches Verfahren verursacht jedoch Zeit, Kosten und Beweisrisiken.

Deshalb muss der Vorvertrag bereits vor seiner Unterzeichnung anwaltlich geprüft werden.

9. Absicherung des Kaufpreises

Der Kaufpreis sollte nicht ungesichert vollständig vor der Eigentumsübertragung gezahlt werden.

Mögliche Sicherungsmodelle sind:

• Zahlung eines begrenzten Betrags bei Unterzeichnung des Vorvertrags;
• Zahlung weiterer Raten nach Erfüllung genau bestimmter Bedingungen;
• Banktreuhandkonto;
• anwaltlich oder notariell strukturierte Zahlungsabwicklung, soweit rechtlich und praktisch verfügbar;
• unwiderrufliche Bankbestätigung;
• gleichzeitige Ablösung einer bestehenden Hypothek;
• direkte Zahlung eines Teils des Kaufpreises an die finanzierende Bank des Verkäufers;
• Zurückbehaltung eines Betrags bis zur Übergabe oder Löschung bestimmter Belastungen.

Der Vertrag muss eindeutig regeln, wann eine Zahlung als geleistet gilt und was geschieht, wenn die Eintragung verweigert oder verzögert wird.

Von Zahlungen auf private Konten eines Maklers, Vermittlers oder nicht eindeutig bevollmächtigten Dritten ist ohne vorherige rechtliche Prüfung abzuraten.

10. Vorbereitung der notariellen Beurkundung

Vor der Beurkundung werden regelmäßig folgende Unterlagen benötigt:

• Eigentumstitel des Verkäufers;
• aktuelle Katasterkarte oder Katasterdarstellung;
• steuerlicher Immobilienwert;
• aktuelles Belastungszeugnis;
• Identitätsdokumente;
• Personenstandsnachweise;
• Vollmachten;
• gesellschaftsrechtliche Beschlüsse;
• Nachweise über die Herkunft und Überweisung des Kaufpreises;
• gesetzlich erforderliche Erklärungen;
• Bau- und Nutzungsunterlagen;
• gegebenenfalls Erbschein oder Testament;
• gegebenenfalls Hypothekenlöschungsunterlagen.

Der genaue Dokumentenumfang hängt von der Immobilie, dem Verkäufer, dem Käufer und der Erwerbsstruktur ab.

11. Notarieller Kaufvertrag

Der endgültige Kaufvertrag wird in Form eines notariellen Akts abgeschlossen.

Zuständig ist grundsätzlich ein Notar, in dessen Amtsbezirk sich die Immobilie befindet.

Eine Immobilie in Varna kann daher nicht beliebig vor einem Notar in Sofia übertragen werden.

Der notarielle Akt muss die Parteien, die Immobilie, den Kaufpreis, die Zahlungsweise und die übertragenen Rechte eindeutig bezeichnen.

Ausländische Beteiligte, die der bulgarischen Sprache nicht ausreichend mächtig sind, benötigen regelmäßig einen geeigneten Übersetzer beziehungsweise Dolmetscher.

Wann geht das Eigentum über?

Nach bulgarischem Recht tritt die dingliche Wirkung grundsätzlich mit dem wirksam abgeschlossenen notariellen Vertrag ein.

Die unverzügliche Eintragung des notariellen Akts in das Immobilienregister ist dennoch zwingend für den Schutz gegenüber Dritten und die Rangwirkung der erworbenen Rechte.

Der Käufer sollte sich daher nicht mit einer bloßen unterschriebenen Kopie des notariellen Akts begnügen, sondern die tatsächlich erfolgte Eintragung kontrollieren lassen.

12. Immobilienkauf durch Vollmacht

Der Käufer muss nicht zwingend persönlich nach Bulgarien reisen.

Eine Vertretung ist durch eine besondere Vollmacht möglich.

Für den Abschluss eines notariellen Immobilienvertrags verlangt das bulgarische Recht grundsätzlich eine schriftliche Vollmacht mit gleichzeitiger notarieller Beglaubigung der Unterschrift und des Inhalts.

Bei einer im Ausland ausgestellten Vollmacht können zusätzlich erforderlich sein:

• Apostille;
• konsularische Legalisation;
• beglaubigte Übersetzung ins Bulgarische;
• besondere steuerliche und familienrechtliche Erklärungen;
• ausdrückliche Befugnis zur Vereinbarung und Zahlung des Kaufpreises;
• ausdrückliche Befugnis zur Übernahme des Besitzes;
• Befugnis zur Vertretung vor Banken, Gemeinde, Kataster und Registerbehörden.

Die Vollmacht sollte vor der Unterzeichnung mit dem bulgarischen Rechtsanwalt und dem zuständigen Notar abgestimmt werden.

Von zu weit gefassten Generalvollmachten ist regelmäßig abzuraten.

Eine transaktionsbezogene Vollmacht bietet dem Käufer mehr Kontrolle.

Kaufnebenkosten in Bulgarien 2026

Seit dem 1. Januar 2026 ist der Euro die gesetzliche Währung Bulgariens.

Beim Immobilienkauf fallen regelmäßig folgende Kosten an:

Kommunale Immobilienerwerbsteuer

Die Gemeinde setzt den Steuersatz innerhalb des gesetzlichen Rahmens von 0,1 % bis 3 % fest.

Berechnungsgrundlage ist grundsätzlich der höhere Betrag aus:

• dem im notariellen Akt angegebenen Kaufpreis und
• dem steuerlichen Immobilienwert.

Der konkrete Steuersatz muss für die Gemeinde geprüft werden, in der sich die Immobilie befindet.

Notargebühr

Die Notargebühr wird nach einer gesetzlichen, progressiven Gebührenordnung anhand des materiellen Interesses berechnet.

Zusätzliche Kosten können für Kopien, Erklärungen, Dokumentenprüfungen und Umsatzsteuer entstehen.

Eintragungsgebühr

Für die Eintragung des notariellen Akts in das Immobilienregister wird grundsätzlich eine Gebühr von 0,1 % des maßgeblichen Werts erhoben.

Weitere mögliche Kosten

Hinzu kommen je nach Transaktion:

• Rechtsanwaltshonorar;
• Dolmetscher- und Übersetzungskosten;
• Apostillen und Legalisationen;
• Bankgebühren;
• Katasterunterlagen;
• steuerlicher Immobilienwert;
• technische Begutachtung;
• Gebäudeinspektion;
• Hypothekenkosten;
• Maklerprovision;
• Versicherungsprämien;
• Kosten für eine Gesellschaftsgründung.

Kauf einer Neubauimmobilie oder einer Immobilie „vom Plan“

Beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Wohnung bestehen besondere Risiken.

Vor Erreichen des gesetzlich festgestellten Rohbauzustands wird häufig nicht die fertige Wohnung, sondern ein Baurecht oder ein schuldrechtlicher Anspruch auf spätere Übertragung erworben.

Nach Feststellung des Rohbauzustands können das Gebäude oder selbstständige Teile davon unter den gesetzlichen Voraussetzungen Gegenstand einer Eigentumsübertragung sein.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Eigentum des Bauträgers am Grundstück;
• wirksam begründetes Baurecht;
• Baugenehmigung;
• genehmigte Projekte;
• Lasten auf Grundstück und Baurecht;
• Finanzierung des Bauträgers;
• Bankhypotheken;
• Freigabemechanismus für die einzelne Wohnung;
• Baufortschritt;
• Fristen;
• Vertragsstrafen;
• Qualitätsbeschreibung;
• Gemeinschaftsflächen;
• Stellplatz oder Garage;
• Inbetriebnahme;
• Insolvenzrisiko.

Sichere Ratenzahlung

Der Zahlungsplan sollte an objektiv nachweisbare Bauphasen gekoppelt werden.

Formulierungen wie „nach Ermessen des Bauträgers“ oder „nach schriftlicher Mitteilung des Verkäufers“ bieten dem Käufer keine ausreichende Sicherheit.

Sinnvoll können Zahlungen nach Vorlage bestimmter Dokumente sein, beispielsweise:

• wirksame Baugenehmigung;
• Fertigstellung der Tragkonstruktion;
• Feststellung des Rohbauzustands;
• Abschluss der Bauarbeiten;
• Inbetriebnahme;
• Übergabe;
• lastenfreie Eigentumsübertragung.

Insolvenz des Bauträgers

Eine erhebliche Vorauszahlung begründet nicht automatisch ein dinglich gesichertes Recht an der künftigen Wohnung.

Vor hohen Vorauszahlungen muss geprüft werden, ob der Käufer ein bereits übertragbares dingliches Recht erhält oder lediglich eine ungesicherte Forderung gegen den Bauträger besitzt.

Kauf einer Immobilie in einer geschlossenen Wohnanlage

Bei Ferienanlagen und sogenannten geschlossenen Wohnkomplexen bestehen häufig zusätzliche Verträge über:

• Verwaltung;
• Sicherheit;
• Reinigung;
• Pool- und Gartenpflege;
• Reparaturen;
• Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen;
• jährliche Wartungsgebühren.

Vor dem Kauf müssen sowohl der Eigentumstitel als auch der Verwaltungs- oder Wartungsvertrag geprüft werden.

Besonders wichtig sind:

• Höhe und Anpassung der Jahresgebühr;
• Vertragsdauer;
• Kündigungsmöglichkeiten;
• Vertragsstrafen;
• Umfang der Leistungen;
• Eigentum an den gemeinschaftlich genutzten Flächen;
• Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft;
• offene Forderungen des bisherigen Eigentümers.

Eine niedrige Kaufpreissumme kann durch langfristig überhöhte Wartungsgebühren wirtschaftlich erheblich relativiert werden.

Kauf eines Hauses mit Grundstück

Bei einem Hauskauf muss zwischen dem Gebäude und dem Grundstück unterschieden werden.

Zu prüfen sind insbesondere:

• ob Grundstück und Gebäude denselben Eigentümer haben;
• ob das Gebäude im Kataster eingetragen ist;
• ob das Haus legal errichtet wurde;
• ob ein Zugang zu einer öffentlichen Straße besteht;
• ob Wasser, Strom und Abwasser rechtlich gesichert sind;
• ob Dienstbarkeiten vorhanden sind;
• ob Grundstücksgrenzen vor Ort erkennbar sind;
• ob Nachbarn Teile des Grundstücks nutzen;
• ob Anbauten oder Nebengebäude genehmigt sind.

Ein Gebäude kann rechtlich einem anderen Eigentümer gehören als das Grundstück.

Deshalb darf nicht allein aus dem Eigentum am Haus auf das Eigentum am Boden geschlossen werden.

Miteigentum, Erbengemeinschaft und Teilung

Bei Miteigentum müssen grundsätzlich alle erforderlichen Miteigentümer an der Veräußerung mitwirken.

Zu prüfen sind:

• genaue Miteigentumsquoten;
• Vorkaufsrechte;
• anhängige Teilungsverfahren;
• Nutzungsvereinbarungen;
• Besitz einzelner Miteigentümer;
• Erben und ausgeschlagene Erbschaften;
• Rechte minderjähriger Miteigentümer.

Der Erwerb eines ideellen Anteils bedeutet nicht automatisch, dass der Käufer einen bestimmten räumlichen Teil des Grundstücks oder Gebäudes allein nutzen darf.

Vermietete Immobilien

Eine vermietete Immobilie sollte nicht ohne Prüfung des Mietverhältnisses gekauft werden.

Zu kontrollieren sind insbesondere:

• Mietvertrag;
• Laufzeit;
• Miethöhe;
• Kaution;
• Zahlungsrückstände;
• Eintragung des Mietvertrags;
• Kündigungsrechte;
• Übergabeprotokoll;
• Nebenabreden;
• tatsächliche Bewohner.

Ein langfristiger eingetragener Mietvertrag kann auch den Erwerber binden.

Die bloße Erklärung des Verkäufers, der Mieter werde „bald ausziehen“, bietet keine ausreichende Sicherheit.

Immobilien aus einer Zwangsversteigerung

Der Erwerb aus einer Zwangsversteigerung kann preislich interessant sein, ist aber rechtlich anspruchsvoll.

Vor Teilnahme müssen unter anderem geprüft werden:

• Vollstreckungsakte;
• Eigentum des Schuldners;
• eingetragene Belastungen;
• Rechte Dritter;
• Besitzsituation;
• Mietverhältnisse;
• baurechtlicher Zustand;
• offene kommunale Verpflichtungen;
• Möglichkeiten der Besitzverschaffung;
• Anfechtungs- und Beschwerderisiken.

Eine Besichtigung und technische Prüfung sind nicht in jedem Verfahren problemlos möglich.

Der günstige Zuschlagspreis muss deshalb gegen mögliche Räumungs-, Sanierungs- und Prozesskosten abgewogen werden.

Was geschieht nach dem notariellen Kauf?

Nach Abschluss und Eintragung des Kaufs sollten mindestens folgende Schritte erledigt werden:

1. Kontrolle der Eintragung des notariellen Akts;
2. Erhalt einer eingetragenen Ausfertigung;
3. Prüfung der kommunalen Steuerakte;
4. gegebenenfalls Registrierung des ausländischen Eigentümers im BULSTAT-Register;
5. Umschreibung von Strom, Wasser, Fernwärme und Gas;
6. Anmeldung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft;
7. Übergabe der Schlüssel;
8. Aufnahme der Zählerstände;
9. Abschluss einer Gebäude- und Hausratversicherung;
10. Sicherung sämtlicher Originalunterlagen.

Bei durch notariellen Akt erworbenen Immobilien ist eine gesonderte Steuererklärung für die jährliche Grundsteuer nicht in jedem Standardfall erforderlich, weil Daten zwischen den beteiligten Behörden übermittelt werden.

Dennoch muss geprüft werden, ob die kommunale Steuerakte korrekt eröffnet wurde und ob besondere Angaben, Steuervergünstigungen oder Nutzungsänderungen zu erklären sind.

Übergabeprotokoll beim Immobilienkauf

Die tatsächliche Übergabe sollte in einem schriftlichen Protokoll dokumentiert werden.

Das Protokoll sollte enthalten:

• Datum und Uhrzeit;
• übergebene Schlüssel;
• Zählerstände;
• Zustand der Räume;
• vorhandene Möbel und Geräte;
• festgestellte Mängel;
• übergebene Dokumente;
• Fernbedienungen und Zugangskarten;
• offene Arbeiten;
• Fristen zur Mängelbeseitigung;
• Unterschriften der Parteien.

Bei möblierten Immobilien empfiehlt sich eine Fotodokumentation und eine detaillierte Inventarliste.

Unsere Leistung bei der Abwicklung eines Immobilienerwerbs in Bulgarien

Unsere Kanzlei unterstützt deutschsprachige Mandanten insbesondere bei:

• rechtlicher Due Diligence;
• Prüfung der Eigentumskette;
• Prüfung des Immobilienregisters;
• Prüfung von Hypotheken und Pfändungen;
• Kontrolle der Katasterdaten;
• Prüfung der Bau- und Nutzungsunterlagen;
• Prüfung von Bauträgern;
• Gestaltung und Verhandlung von Vorverträgen;
• Prüfung von Reservierungsvereinbarungen;
• Gestaltung des notariellen Kaufvertrags;
• Vorbereitung von Vollmachten;
• Vertretung vor Notaren und Behörden;
• Begleitung der Kaufpreiszahlung;
• Vertretung gegenüber Banken;
• Kontrolle der Eintragung;
• Übergabe der Immobilie;
• Anmeldung bei Gemeinde und Versorgungsunternehmen;
• Durchsetzung von Ansprüchen bei Vertragsverletzungen;
• Rückabwicklung gescheiterter Immobiliengeschäfte;
• gerichtlicher Durchsetzung von Vorverträgen;
• Eigentums-, Erb- und Teilungsstreitigkeiten.

Warum deutschsprachige Rechtsberatung in Bulgarien?

Bei grenzüberschreitenden Immobiliengeschäften entstehen Missverständnisse häufig nicht nur durch die Sprache, sondern durch unterschiedliche rechtliche Begriffe.

Beispiele sind:

• Grundbuch und Immobilienregister;
• Reservierungsvertrag und Vorvertrag;
• Eigentum und Besitz;
• Wohnung und Baurecht;
• Katasterfläche und tatsächliche Fläche;
• Nutzungsgenehmigung und umgangssprachlicher „Akt 16“;
• Anzahlung und Angeld;
• Miteigentumsanteil und ausschließliches Nutzungsrecht.

Wir erläutern die bulgarischen Rechtsbegriffe verständlich in deutscher Sprache und gestalten die Verträge nach bulgarischem Recht unter Berücksichtigung der Erwartungen deutschsprachiger Käufer.

Anwalt für Immobilienkauf in Bulgarien

Der Erwerb einer Immobilie ist regelmäßig eine langfristige und wirtschaftlich bedeutende Entscheidung.

Eine rechtliche Prüfung sollte deshalb nicht erst kurz vor dem Notartermin beginnen.

Je früher der Rechtsanwalt eingeschaltet wird, desto besser können riskante Anzahlungen, unklare Vertragsklauseln, problematische Eigentumsverhältnisse und nicht genehmigte Bauzustände erkannt werden.

Unsere Kanzlei übernimmt die vollständige Abwicklung des Immobilienerwerbs in Bulgarien – von der ersten Dokumentenprüfung bis zur eingetragenen Eigentumsübertragung und Übergabe der Immobilie.

D. Vladimirov & Kollegen
Rechtsanwälte für bulgarisches Immobilien-, Zivil- und Handelsrecht
Sofia, Bulgarien

Dieser Beitrag enthält allgemeine rechtliche Informationen und ersetzt keine Prüfung der konkreten Immobilie, des Verkäufers und der Vertragsunterlagen.