Der Kauf einer Immobilie in Bulgarien ist für viele Menschen eine langfristige Investition und häufig eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens.

Dies gilt unabhängig davon, ob Sie eine Wohnung am Schwarzen Meer, ein Ferienhaus, ein Grundstück, eine Stadtwohnung in Sofia oder eine gewerblich genutzte Immobilie erwerben möchten.

Gerade ausländische Käufer sollten sich jedoch nicht allein auf Immobilienanzeigen, Aussagen eines Maklers oder standardisierte Vertragsmuster verlassen.

Vor einer Reservierungszahlung, einer Anzahlung oder der Unterzeichnung eines Vorvertrags muss geprüft werden, ob der Verkäufer tatsächlich verfügungsberechtigt ist, ob Belastungen bestehen und ob das Objekt rechtlich sowie baurechtlich genutzt werden darf.

Eine professionelle Rechtsberatung im Immobilienrecht in Bulgarien soll sicherstellen, dass:

der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist;
die Immobilie eindeutig identifiziert werden kann;
keine Hypotheken, Pfändungen oder sonstigen Rechte Dritter verschwiegen werden;
Gebäude und Erweiterungen legal errichtet wurden;
der Vorvertrag den Käufer ausreichend schützt;
der Kaufpreis erst unter rechtlich abgesicherten Bedingungen gezahlt wird;
der notarielle Kaufvertrag mit den zuvor vereinbarten Bedingungen übereinstimmt;
die Eigentumsurkunde ordnungsgemäß im bulgarischen Immobilienregister eingetragen wird.

Kurz erklärt: Wie kauft man eine Immobilie in Bulgarien sicher?

Ein sicherer Immobilienkauf in Bulgarien beginnt nicht beim Notar, sondern mit einer vollständigen rechtlichen Due Diligence.

Vor jeder wesentlichen Zahlung sollten Eigentumstitel, Immobilienregister, Kataster, Baurecht, bestehende Belastungen, offene Verfahren und die Identität des Verkäufers überprüft werden. Erst danach sollten Vorvertrag, Zahlungsplan und notarieller Kaufvertrag verbindlich vereinbart werden.

Der Notartermin ist daher nur ein Teil des Erwerbsprozesses.

Die entscheidenden Risiken entstehen regelmäßig bereits vorher – durch unklare Reservierungsvereinbarungen, ungesicherte Anzahlungen, unvollständige Dokumente oder ungünstige Vertragsklauseln.

Können Ausländer Immobilien in Bulgarien kaufen?

Grundsätzlich können ausländische natürliche und juristische Personen in Bulgarien Gebäude, Wohnungen und bestimmte beschränkte dingliche Rechte erwerben.

Beim Erwerb von Grundstücken ist jedoch nach Staatsangehörigkeit, Art des Grundstücks und gegebenenfalls bestehenden internationalen Vereinbarungen zu unterscheiden.

Die bulgarische Verfassung sieht für den Erwerb von Land durch Ausländer besondere Voraussetzungen vor.

Unionsbürger und Gesellschaften aus der Europäischen Union beziehungsweise dem Europäischen Wirtschaftsraum können Grundstücke unter den Voraussetzungen des bulgarischen Rechts und des EU-Beitrittsvertrags erwerben.

Für Staatsangehörige aus Drittstaaten können weitergehende Einschränkungen gelten. Besondere Regelungen bestehen insbesondere für landwirtschaftliche Flächen und Waldgrundstücke.

Käufer aus Deutschland und Österreich

Deutsche und österreichische Staatsangehörige sind Unionsbürger.

Sie können daher grundsätzlich Wohnungen, Häuser und Grundstücke in Bulgarien erwerben, soweit keine besonderen gesetzlichen Beschränkungen für die konkrete Grundstücksart eingreifen.

Trotzdem muss vor dem Kauf geprüft werden:

welche rechtliche Kategorie das Grundstück besitzt;
ob es sich um Bauland, Agrarland oder Wald handelt;
welche Nutzung im Bebauungs- oder Raumordnungsplan vorgesehen ist;
ob das Grundstück unmittelbar erschlossen werden kann;
ob Zufahrts-, Leitungs- oder Wegerechte bestehen;
ob eine Umwidmung erforderlich ist;
ob der Kauf als Privatperson oder über eine Gesellschaft zweckmäßiger ist.

Eine bulgarische Gesellschaft ist für EU-Bürger nicht automatisch erforderlich.

Die optimale Erwerbsstruktur hängt jedoch von der Grundstücksart, dem Verwendungszweck, der Finanzierung, steuerlichen Gesichtspunkten und einer möglichen späteren Veräußerung ab.

Käufer aus der Schweiz, Großbritannien oder anderen Drittstaaten

Bei Käufern aus Drittstaaten ist gesondert zu prüfen, ob und in welchem Umfang ein direkter Grundstückserwerb zulässig ist.

Der Erwerb einer Wohnung oder eines Gebäudes kann rechtlich anders zu beurteilen sein als der Erwerb des darunterliegenden Grundstücks.

In bestimmten Fällen kann eine bulgarische Gesellschaft als Erwerberin eingesetzt werden.

Eine Gesellschaftsgründung darf jedoch nicht lediglich als formale Standardlösung betrachtet werden. Sie verursacht laufende Buchführungs-, Steuer- und Compliancepflichten und sollte deshalb nur nach individueller rechtlicher und steuerlicher Beratung erfolgen.

Warum ist anwaltliche Beratung beim Immobilienkauf notwendig?

Eine Immobilie kann äußerlich mängelfrei erscheinen und dennoch erhebliche rechtliche Probleme aufweisen.

Diese Probleme sind häufig weder bei einer Besichtigung noch aus der Immobilienanzeige ersichtlich.

Typische Risiken sind:

ungeklärte Erbverhältnisse;
nicht eingetragene Erben;
Verkäufe durch einen nicht ausreichend bevollmächtigten Vertreter;
Hypotheken und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen;
eingetragene Klagen oder Verfügungsverbote;
Nießbrauchs-, Wohn-, Wege- oder Leitungsrechte;
Abweichungen zwischen Kataster, Eigentumsurkunde und tatsächlichem Zustand;
illegale Anbauten oder Umbauten;
fehlende Nutzungsgenehmigung;
offene Miteigentums- oder Teilungsverfahren;
bestehende Miet- oder Pachtverträge;
ungeklärte Zufahrt zu einem Grundstück;
nicht erfüllte Verpflichtungen eines Bauträgers;
Doppelverkäufe oder konkurrierende Vorverträge;
Kaufpreiszahlungen auf Konten nicht legitimierter Dritter;
insolvente Verkäufer oder Bauträger;
versteckte vertragliche Vertragsstrafen;
unklare Umsatzsteuerbehandlung bei Neubauobjekten.

Eine professionelle Prüfung muss sich deshalb auf die konkrete Immobilie und die individuelle Erwerbssituation beziehen. Standardisierte Musterverträge können die Eigentumsgeschichte, Belastungen, Bauunterlagen und besonderen Vereinbarungen des jeweiligen Falls nicht berücksichtigen.

Rechtliche Due Diligence einer Immobilie in Bulgarien

Die Due Diligence ist die systematische rechtliche Prüfung des Objekts und des Verkäufers vor Abschluss des Kaufs.

1. Prüfung des Verkäufers

Zunächst wird festgestellt, wer als Verkäufer auftritt und ob diese Person rechtswirksam verfügen darf.

Bei natürlichen Personen werden insbesondere geprüft:

Identität;
Familienstand;
ehelicher Güterstand;
Geschäftsfähigkeit;
Erbschaftsverhältnisse;
Vertretungsvollmachten;
mögliche Zustimmungserfordernisse des Ehepartners;
anhängige Insolvenz- oder Vollstreckungsverfahren.

Bei juristischen Personen sind zusätzlich relevant:

aktueller Handelsregisterstatus;
Vertretungsberechtigung des Geschäftsführers;
Gesellschafterbeschlüsse;
Verfügungsbeschränkungen;
Insolvenzstatus;
wirtschaftlich Berechtigte;
mögliche gesellschaftsrechtliche Interessenkonflikte.

2. Prüfung der Eigentumskette

Der aktuelle Eigentumstitel allein ist nicht immer ausreichend. Je nach Sachverhalt müssen auch frühere notarielle Urkunden, Erbscheine, Teilungsverträge, gerichtliche Entscheidungen oder Restitutionsunterlagen analysiert werden.

Dabei ist unter anderem zu prüfen:

auf welcher Rechtsgrundlage der Verkäufer Eigentum erworben hat;
ob alle früheren Übertragungen wirksam waren;
ob Erbteile oder Miteigentumsanteile übergangen wurden;
ob bei früheren Verkäufen erforderliche Zustimmungen vorlagen;
ob die Immobilie aus einer gerichtlichen oder außergerichtlichen Teilung stammt;
ob Restitutions- oder Rückübertragungsansprüche denkbar sind.

3. Prüfung im bulgarischen Immobilienregister

Das bulgarische Immobilienregister wird von der Registry Agency geführt. Dort werden unter anderem Akte über Eigentum und andere dingliche Rechte, Hypotheken, Pfändungen, Verfügungsverbote und weitere eintragungspflichtige Umstände erfasst.

Über die elektronischen Dienste können Abfragen, Bescheinigungen und Abschriften beantragt werden.

Die Prüfung sollte nicht nur auf den Namen des Verkäufers beschränkt werden. Erforderlich ist eine objektbezogene und historische Analyse, soweit dies anhand der Registerführung und der verfügbaren Unterlagen möglich ist.

Geprüft werden insbesondere:

Hypotheken;
Pfändungen und Verfügungsverbote;
eingetragene Klageschriften;
Nutzungs- und Wohnrechte;
Dienstbarkeiten;
langfristige Miet- oder Pachtverträge;
frühere Veräußerungen;
konkurrierende Rechte Dritter;
Löschung bereits erfüllter Sicherheiten.

Eine einfache Registerbescheinigung ersetzt keine vollständige juristische Bewertung. Ein eingetragener Sachverhalt muss inhaltlich gelesen und mit den Eigentumsurkunden, dem Kataster und dem tatsächlichen Zustand abgeglichen werden.

4. Prüfung des Katasters

Das Kataster enthält Informationen über Lage, Grenzen, Fläche, Gebäude, selbstständige Nutzungseinheiten sowie Identifikationsnummern der Immobilien.

Jedes erfasste Grundstück, Gebäude und selbstständige Objekt erhält eine eindeutige Katasterkennung.

Kataster und Immobilienregister erfüllen unterschiedliche Funktionen.

Das Kataster beschreibt das Objekt räumlich und technisch; das Immobilienregister dokumentiert eintragungspflichtige Rechte und Rechtsakte.

Beide Systeme müssen gemeinsam geprüft werden.

Abzuklären sind insbesondere:

Übereinstimmung der Katasterkennung;
Grundstücksgrenzen;
tatsächliche und dokumentierte Fläche;
Lage des Gebäudes;
Anzahl und Bezeichnung der Nutzungseinheiten;
Keller-, Dachboden-, Garagen- oder Stellplatzzuordnung;
Miteigentumsanteile an Gemeinschaftsflächen;
nicht eingetragene Gebäudeteile;
Überschneidungen mit Nachbargrundstücken.

Eine Flächenabweichung ist nicht automatisch nur ein technisches Problem.

Sie kann Auswirkungen auf Eigentum, Preis, Bebauungsmöglichkeiten und spätere Weiterveräußerung haben.

5. Baurechtliche Prüfung

Bei Häusern, Neubauten, Umbauten und unbebauten Grundstücken ist eine eigenständige baurechtliche Due Diligence erforderlich.

Sie umfasst je nach Objekt:

Flächennutzungs- und Bebauungsstatus;
zulässige Nutzungsart;
Bebauungsdichte und Gebäudehöhe;
Baulinien und Abstandsflächen;
Baugenehmigung;
genehmigte Baupläne;
Protokolle über die einzelnen Bauphasen;
Abnahme- beziehungsweise Nutzungsgenehmigung;
Übereinstimmung zwischen Genehmigung und tatsächlichem Bauzustand;
vorhandene Infrastruktur und Erschließung;
öffentliche oder private Zufahrt;
mögliche Denkmalschutz- oder Küstenschutzbeschränkungen.

Nach bulgarischem Baurecht darf ein Bauwerk grundsätzlich nicht genutzt werden, bevor die gesetzlich erforderliche Inbetriebnahme beziehungsweise Nutzungsgenehmigung vorliegt.

Bei Neubauten muss deshalb geprüft werden, welche Bau- und Abnahmedokumente tatsächlich ausgestellt wurden.

Bezeichnungen wie „Akt 14“, „Akt 15“ oder „Akt 16“ werden im Markt häufig verkürzt verwendet.

Entscheidend ist nicht die Werbeaussage des Bauträgers, sondern welches konkrete Dokument für die jeweilige Baukategorie nach dem bulgarischen Recht erforderlich und tatsächlich ausgestellt ist.

6. Prüfung bestehender Nutzungsverhältnisse

Die Übergabe einer Immobilie kann erschwert werden, wenn sie von Mietern, Pächtern, Verwandten oder sonstigen Personen genutzt wird.

Vor dem Kauf sollte geklärt werden:

wer die Immobilie tatsächlich bewohnt oder nutzt;
auf welcher Rechtsgrundlage die Nutzung erfolgt;
ob Miet- oder Pachtverträge bestehen;
ob diese Verträge im Register eingetragen wurden;
ob Kautionen oder Vorauszahlungen bestehen;
wann und in welchem Zustand die Immobilie übergeben wird;
wer die Kosten einer Räumung trägt.

Der notarielle Erwerb allein garantiert nicht, dass der Käufer am selben Tag den tatsächlichen Besitz erhält.

Die Besitzübergabe muss deshalb ausdrücklich geregelt und dokumentiert werden.

Der Vorvertrag beim Immobilienkauf in Bulgarien

In Bulgarien wird vor dem notariellen Kaufvertrag häufig ein schriftlicher Vorvertrag abgeschlossen.

Dieser enthält die Verpflichtung, zu einem späteren Zeitpunkt den endgültigen notariellen Vertrag zu unterzeichnen.

Nach Art. 19 des bulgarischen Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge muss ein Vorvertrag schriftlich geschlossen werden, wenn für den endgültigen Vertrag eine notarielle oder notariell beglaubigte Form vorgeschrieben ist.

Er muss die wesentlichen Bedingungen des späteren Hauptvertrags enthalten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Partei gerichtlich beantragen, den Vorvertrag für endgültig zu erklären.

Was muss ein guter Vorvertrag enthalten?

Ein professionell ausgearbeiteter Vorvertrag sollte mindestens regeln:

vollständige Identifikation der Parteien;
genaue Identifikation der Immobilie;
Eigentumstitel des Verkäufers;
Kaufpreis und Währung;
Zahlungsfristen;
Bedingungen für Anzahlungen;
Nachweise über lastenfreies Eigentum;
Frist für den Notartermin;
zuständigen Notar beziehungsweise Auswahlverfahren;
Übergabe von Besitz und Schlüsseln;
Zustand und Ausstattung der Immobilie;
mitverkaufte Möbel, Stellplätze oder Nebenräume;
Folgen festgestellter Belastungen;
Vertragsstrafen;
Rücktritts- und Kündigungsrechte;
Rückzahlung bereits geleisteter Beträge;
Verantwortlichkeit für Steuern und Gebühren;
anwendbares Recht und Gerichtsstand;
Sprachfassung und Vorrang bei Übersetzungsabweichungen.

Ist eine Reservierungsvereinbarung ausreichend?

Nein. Eine kurze Reservierungsvereinbarung schützt den Käufer regelmäßig nicht in demselben Umfang wie ein vollständiger Vorvertrag.

Vor Zahlung einer Reservierungsgebühr sollte geklärt werden:

wer das Geld erhält;
ob der Empfänger Eigentümer oder nur Makler ist;
unter welchen Voraussetzungen die Zahlung zurückgezahlt wird;
ob die Immobilie während der Prüfungsphase vom Markt genommen wird;
ob der Käufer bei negativen Prüfungsergebnissen zurücktreten kann;
ob die Zahlung auf den Kaufpreis angerechnet wird;
ob der Makler zum Empfang der Zahlung bevollmächtigt ist.

Die verbreitete Anzahlung von etwa zehn Prozent ist eine Marktpraktik, aber kein zwingender gesetzlicher Standardsatz.

Höhe und Rechtsfolgen müssen individuell vereinbart werden.

Immobilienkauf vom Bauträger

Der Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie erfordert zusätzliche Schutzmechanismen.

Der Käufer erwirbt häufig nicht sofort eine bezugsfertige Wohnung, sondern zunächst einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Bauträger.

Deshalb hängt die Sicherheit des Erwerbs von der wirtschaftlichen Stabilität des Bauträgers, dem Grundstückseigentum, den Baugenehmigungen und der Ausgestaltung des Zahlungsplans ab.

Vor dem Kauf eines Neubauobjekts sind zu prüfen:

Eigentum des Bauträgers am Grundstück;
bestehende Baurechte;
Finanzierung des Projekts;
Hypotheken zugunsten finanzierender Banken;
Baugenehmigung;
genehmigte Architekturpläne;
Baufortschritt;
technische Spezifikation;
Fristen für Fertigstellung;
Voraussetzungen der Inbetriebnahme;
Gemeinschaftsflächen;
Verwaltung und Wartungsgebühren;
Rechte bei verspäteter Fertigstellung;
Rechte bei wesentlichen Flächenabweichungen;
Freigabe der konkreten Wohnung aus einer Projekthypothek.

Sicherer Zahlungsplan

Der Kaufpreis sollte nicht unabhängig vom Baufortschritt vollständig im Voraus gezahlt werden.

Zweckmäßig ist ein stufenweiser Zahlungsplan, der an klar definierte und nachprüfbare Bauphasen gekoppelt ist.

Der Vertrag sollte insbesondere bestimmen:

welches Dokument die jeweilige Bauphase nachweist;
wann eine Zahlung fällig wird;
ob eine unabhängige technische Prüfung verlangt werden kann;
welcher Betrag bis zur endgültigen Fertigstellung zurückbehalten wird;
wie bei Verzögerungen oder Mängeln verfahren wird;
ob der Käufer bei langfristigem Stillstand zurücktreten kann;
welche Sicherheit für die Rückzahlung besteht.

Die offizielle bulgarische Information zum Immobilienerwerb empfiehlt bei Bauprojekten ausdrücklich vertragliche Regelungen zu Baufortschritt, erforderlichen Genehmigungen, lastenfreier Übertragung, Vertragsstrafen und gestaffelten Zahlungen.

Der notarielle Kaufvertrag

Die Übertragung von Eigentum an einer Immobilie erfolgt in Bulgarien durch einen notariellen Vertrag.

Zuständig ist grundsätzlich ein Notar im Bezirk, in dem sich die Immobilie befindet.

Der Notar prüft im Rahmen seiner gesetzlichen Zuständigkeit insbesondere die Identität und Vertretungsbefugnis der Parteien, die Eigentumsnachweise des Veräußerers und die Einhaltung gesetzlicher Voraussetzungen.

Warum ersetzt der Notar keinen Käuferanwalt?

Der Notar nimmt eine gesetzlich geregelte notarielle Funktion wahr.

Eine ausschließlich auf die Interessen des Käufers ausgerichtete Vertragsverhandlung und umfassende historische Due Diligence ist davon zu unterscheiden.

Der Käuferanwalt prüft insbesondere:

ob der Vertrag wirtschaftlich und rechtlich ausgewogen ist;
welche Garantien der Verkäufer übernehmen muss;
ob Rücktrittsrechte ausreichend geregelt sind;
wie Anzahlungen abgesichert werden;
ob die Eigentumsgeschichte plausibel ist;
ob zusätzliche Dokumente verlangt werden müssen;
ob besondere Risiken des Käufers berücksichtigt sind.

Der Notartermin sollte deshalb erst stattfinden, wenn die rechtliche Prüfung abgeschlossen, der endgültige Vertragsentwurf freigegeben und die Zahlungsabwicklung verbindlich organisiert ist.

Sichere Zahlung des Kaufpreises

Der Kaufpreis sollte nicht ohne überprüfbare Bedingungen direkt und vollständig an den Verkäufer überwiesen werden.

Abhängig vom Einzelfall können unter anderem folgende Modelle geprüft werden:

Zahlung am Tag des Notartermins;
gestaffelte Zahlung;
Banktreuhand- oder Escrow-Lösung;
Verwendung eines besonderen Notarkontos, soweit verfügbar und vereinbart;
anwaltliches Fremdgeldkonto, soweit berufsrechtlich zulässig;
Zurückbehaltung eines Teils bis zur Löschung einer Hypothek;
direkte Ablösung eines gesicherten Bankkredits;
Auszahlung erst nach Vorlage bestimmter Register- oder Löschungsnachweise.

Ein Rechtsanwalt sollte nicht ohne Weiteres gleichzeitig die widerstreitenden Interessen von Verkäufer und Käufer vertreten.

Die Zahlungsstruktur muss so gewählt werden, dass Interessenkonflikte vermieden und die Bedingungen für die Freigabe des Geldes eindeutig dokumentiert werden.

Kauf einer belasteten Immobilie

Eine bestehende Hypothek macht einen Kauf nicht zwingend unmöglich. Sie erfordert jedoch eine präzise abgestimmte Abwicklung.

Denkbar ist beispielsweise:

Feststellung der genauen Restschuld;
verbindliche Ablösebestätigung der Bank;
direkte Zahlung eines Teils des Kaufpreises an die Bank;
Einleitung der Hypothekenlöschung;
Auszahlung des Restbetrags an den Verkäufer;
Kontrolle der Löschung im Immobilienregister.

Ohne abgestimmten Zahlungs- und Löschungsmechanismus besteht das Risiko, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, die Hypothek aber weiterhin eingetragen bleibt.

Eigentumseintragung nach dem Notartermin

Nach der Beurkundung wird die notarielle Urkunde beim Immobilienregister eingereicht.

Die Eintragung ist für die Publizität des Erwerbs und den Schutz gegenüber Dritten von zentraler Bedeutung.

Nach Abschluss sollten insbesondere beschafft und kontrolliert werden:

eingetragene notarielle Kaufurkunde;
Nachweis der Registereintragung;
aktuelle Belastungsbescheinigung;
aktualisierte Katasterunterlagen;
Übergabeprotokoll;
Zählerstände;
Schlüssel- und Dokumentenübergabe;
Ummeldung bei Versorgungsunternehmen;
Anmeldung bei der zuständigen Gemeinde;
Information der Hausverwaltung beziehungsweise Eigentümergemeinschaft.

Das Immobilienregister bietet elektronische Dienstleistungen für Abfragen, Bescheinigungen und Abschriften eingetragener Urkunden an.

Immobilienkauf durch Vollmacht

Ein Immobiliengeschäft kann grundsätzlich auch durch einen Bevollmächtigten abgeschlossen werden.

Dies ist besonders für Käufer relevant, die nicht für jede Verhandlung, Behördenerledigung oder den Notartermin nach Bulgarien reisen können.

Für eine Vollmacht zum Abschluss eines Geschäfts, das eine notarielle Form erfordert, gelten besondere Formanforderungen.

Nach bulgarischem Recht sind regelmäßig eine notarielle Beglaubigung der Unterschrift und des Inhalts erforderlich.

Bei einer im Ausland ausgestellten Vollmacht muss außerdem geprüft werden:

ob eine Apostille erforderlich ist;
ob ein bilaterales Abkommen die Apostille ersetzt;
ob eine Legalisation notwendig ist;
welche Form der notariellen Beglaubigung akzeptiert wird;
ob eine beglaubigte bulgarische Übersetzung erforderlich ist;
ob Vollmacht und Erklärung zum Familienstand getrennt auszustellen sind.

Die Anforderungen hängen vom Ausstellungsstaat und den einschlägigen internationalen Vereinbarungen ab.

Das bulgarische Außenministerium erläutert, dass ausländische öffentliche Urkunden je nach Herkunftsstaat einer Apostille, Legalisation oder einer vertraglich vorgesehenen vereinfachten Anerkennung bedürfen können.

Eine Vollmacht sollte nicht unnötig weit formuliert sein. Kaufpreis, Immobilie, Vertretungsumfang, Zahlungsbefugnisse und Untervollmacht müssen bewusst geregelt werden.

Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf in Bulgarien?

Die Nebenkosten werden grundsätzlich anhand des Kaufpreises oder des steuerlichen Immobilienwerts berechnet, wobei für mehrere Gebühren der höhere Wert maßgeblich ist.

Kostenposition	Grundsatz
Kommunale Erwerbsteuer	Je nach Gemeinde grundsätzlich zwischen 0,1 % und 3 %
Registergebühr	Grundsätzlich 0,1 % des maßgeblichen Werts
Notargebühr	Progressiv nach dem gesetzlichen Gebührentarif
Rechtsanwaltskosten	Nach Umfang, Wert und Komplexität der Prüfung
Übersetzung und Dolmetscher	Nach Sprache und Dokumentenumfang
Kataster- und Registerunterlagen	Nach Anzahl und Art der beantragten Dokumente
Bank- und Zahlungsgebühren	Nach Zahlungsmodell und beteiligten Banken
Technische Prüfung	Bei Bedarf gesondert
Maklerprovision	Nach Maklervertrag und vereinbarter Höhe

Die kommunale Steuer auf den entgeltlichen Erwerb wird vom jeweiligen Gemeinderat innerhalb des gesetzlichen Rahmens festgelegt.

Steuerschuldner ist grundsätzlich der Erwerber; die Bemessung erfolgt regelmäßig nach dem höheren Wert aus vereinbartem Kaufpreis und steuerlichem Immobilienwert.

Die Gebühr für die Eintragung im Immobilienregister beträgt grundsätzlich 0,1 Prozent des maßgeblichen Werts.

Die exakte Kostenberechnung muss für jede Immobilie individuell erfolgen. Maßgeblich sind insbesondere Standort, Kaufpreis, steuerlicher Wert, Vertragsgestaltung, erforderliche Übersetzungen und mögliche Zusatzleistungen.

Nach dem Erwerb können außerdem jährlich kommunale Immobiliensteuer, Abfallgebühren, Versicherungsprämien, Hausgeld und Wartungsgebühren anfallen.

Fragen der ausländischen Immobilienkäufer

Zahlung vor Abschluss der Prüfung

Eine Reservierungsgebühr oder Anzahlung wird überwiesen, bevor Eigentum, Belastungen und Baurecht geprüft sind.

Risiko: Die Rückzahlung ist im Konfliktfall nicht ausreichend abgesichert.

Vertrauen auf mündliche Zusagen

Aussagen zu Meerblick, Stellplatz, Fertigstellung, Einrichtung oder Vermietung werden nicht in den Vertrag aufgenommen.

Risiko: Mündliche Zusagen sind später schwer beweisbar und möglicherweise nicht Bestandteil der geschuldeten Leistung.

Ungeprüfter Mustervertrag

Der Käufer unterzeichnet einen vom Verkäufer oder Makler vorgelegten Standardvertrag.

Risiko: Der Vertrag schützt überwiegend die Interessen der anderen Partei und enthält möglicherweise unangemessene Vertragsstrafen oder schwache Rücktrittsrechte.

Verwechslung von Kataster und Eigentumsnachweis

Ein Katasterauszug wird als ausreichender Eigentumsnachweis betrachtet.

Risiko: Das Kataster identifiziert das Objekt, ersetzt aber nicht die rechtliche Prüfung der Eigentumsurkunden und Eintragungen.

Vollständige Vorauszahlung beim Bauträger

Der Großteil des Kaufpreises wird vor Fertigstellung entrichtet.

Risiko: Bei Baustillstand, Insolvenz oder verzögerter Inbetriebnahme fehlt ein wirksames Druckmittel.

Ungeprüfte Vollmacht des Verkäufers

Der Verkäufer wird durch eine dritte Person vertreten, ohne dass Reichweite, Gültigkeit und Widerruf der Vollmacht verifiziert wurden.

Risiko: Der Vertreter ist möglicherweise nicht wirksam zum Verkauf oder zum Empfang des Kaufpreises befugt.

Fehlende Prüfung des tatsächlichen Besitzes

Die Immobilie ist vermietet, verpachtet oder von Angehörigen des Verkäufers bewohnt.

Risiko: Der Käufer wird Eigentümer, erhält aber nicht unverzüglich den tatsächlichen Besitz.

Unsere Hinweise beim Auswahl Rechtsberatung Immobilienrecht Bulgarien

Im Rahmen unserer deutschsprachigen Rechtsberatung im Immobilienrecht in Bulgarien unterstützen wir Sie insbesondere bei:

Vor dem Kauf

rechtlicher Ersteinschätzung;
Prüfung der Erwerbsmöglichkeit für Ausländer;
Prüfung der geeigneten Erwerbsstruktur;
Identifizierung des Verkäufers;
Beschaffung und Analyse von Eigentumsurkunden;
Prüfung des Immobilienregisters;
Prüfung von Hypotheken und Pfändungen;
Abgleich mit Katasterunterlagen;
Prüfung von Erbschafts- und Miteigentumsverhältnissen;
Prüfung von Baugenehmigungen und Nutzungsunterlagen;
Prüfung von Bauträgern und Projektgesellschaften.

Während der Vertragsverhandlungen

Prüfung von Reservierungsvereinbarungen;
Ausarbeitung oder Änderung des Vorvertrags;
Verhandlung von Garantien und Vertragsstrafen;
Gestaltung eines sicheren Zahlungsplans;
Regelung der Besitzübergabe;
Prüfung von Finanzierungs- und Hypothekenfragen;
Ausarbeitung zweisprachiger Vertragsfassungen;
Koordination mit Verkäufer, Makler, Bank, Übersetzer und Notar.

Beim Notartermin

Prüfung des Entwurfs der notariellen Urkunde;
Kontrolle der aktuellen Registerunterlagen;
Vertretung aufgrund einer Vollmacht;
Begleitung zum Notartermin;
Koordination der Kaufpreiszahlung;
Kontrolle der Einreichung zur Eintragung.

Nach dem Kauf

Beschaffung der eingetragenen notariellen Urkunde;
Nachkontrolle im Immobilienregister;
Unterstützung bei Gemeindeanmeldung;
Unterstützung bei Versorgungsunternehmen;
Prüfung von Hausverwaltungs- und Wartungsverträgen;
rechtliche Unterstützung bei Mängeln oder Vertragsverletzungen;
gerichtliche Geltendmachung oder Abwehr immobilienrechtlicher Ansprüche.

Streitigkeiten beim Auswahlt einer Rechtsberatung Immobilienrecht Bulgarien

Nicht jedes Immobilienproblem lässt sich außergerichtlich lösen. Wir unterstützen Mandanten auch bei gerichtlichen und vollstreckungsrechtlichen Verfahren, insbesondere bei:

Nichterfüllung eines Vorvertrags;
Rückforderung einer Anzahlung;
gerichtlicher Erklärung eines Vorvertrags zum endgültigen Vertrag;
Anfechtung eines Immobiliengeschäfts;
Rücktritt oder Aufhebung eines Kaufvertrags;
Eigentumsklagen;
Besitzschutz;
gerichtlicher Teilung von Miteigentum;
Streitigkeiten zwischen Erben;
Löschung unberechtigter Eintragungen;
Haftung des Verkäufers wegen Rechts- oder Sachmängeln;
Streitigkeiten mit Bauträgern;
verspäteter Übergabe;
illegalen Bauarbeiten;
Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft;
Zwangsvollstreckung in Immobilien.

Kontakt zur Rechtsberatung im Immobilienrecht in Bulgarien

Sie möchten eine Wohnung, ein Haus, ein Grundstück oder eine Gewerbeimmobilie in Bulgarien kaufen oder verkaufen?

Wir begleiten Sie von der ersten Dokumentenprüfung über die Vertragsverhandlungen bis zum Notartermin und zur abschließenden Eigentumseintragung.

Telefon: +359 897 90 43 91
E-Mail: office@anwalt-bg.com

Senden Sie uns nach Möglichkeit:

die Immobilienanzeige;
den Entwurf der Reservierungsvereinbarung oder des Vorvertrags;
die vorhandene Eigentumsurkunde;
die Katasterkennung;
Angaben zum Verkäufer;
den vereinbarten Kaufpreis;
den gewünschten Zeitplan.

Nach einer ersten Prüfung können der notwendige Prüfungsumfang, die fehlenden Unterlagen und die voraussichtlichen anwaltlichen Leistungen konkret festgelegt werden.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag enthält allgemeine Informationen über den Immobilienerwerb in Bulgarien.

Er ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche oder technische Beratung.

Die rechtliche Bewertung richtet sich nach Staatsangehörigkeit, Objektart, Eigentumsgeschichte, Vertragsinhalt und den Umständen des konkreten Falls.

Rechts- und Informationsstand: 17. Juli 2026

Brauche ich als Ausländer zwingend einen Rechtsanwalt?

Ein Rechtsanwalt ist nicht bei jedem Immobilienkauf gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Wegen der erheblichen finanziellen Risiken und der notwendigen Prüfung von Eigentum, Belastungen, Kataster, Baurecht und Vertragsbedingungen ist eine unabhängige anwaltliche Beratung jedoch dringend zu empfehlen.

Kann ich als Deutscher oder Österreicher ein Grundstück in Bulgarien kaufen?

EU-Bürger können grundsätzlich Grundstücke in Bulgarien erwerben. Bei landwirtschaftlichen Flächen, Waldgrundstücken oder besonderen Nutzungsarten müssen zusätzliche Voraussetzungen geprüft werden.

Muss ich dafür eine bulgarische Firma gründen?

Für EU-Bürger ist eine bulgarische Gesellschaft nicht automatisch erforderlich. Ob ein Erwerb als Privatperson oder durch eine Gesellschaft sinnvoller ist, hängt von Grundstücksart, Nutzung, Finanzierung und steuerlicher Planung ab.

Reicht die Prüfung durch den Notar aus?

NEIN, Der Notar führt die gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen für die Beurkundung durch. Eine umfassende, ausschließlich an den Interessen des Käufers orientierte Due Diligence und Vertragsverhandlung sollte zusätzlich durch einen unabhängigen Rechtsanwalt erfolgen.

Was ist der Unterschied zwischen Immobilienregister und Kataster?

Das Immobilienregister enthält eintragungspflichtige Rechtsakte, Belastungen und dingliche Rechte. Das Kataster beschreibt Lage, Grenzen, Fläche und Identifikation des Grundstücks beziehungsweise Gebäudes. Für eine zuverlässige Prüfung müssen beide Systeme miteinander abgeglichen werden.

Ist ein Vorvertrag verbindlich?

Ja. Ein ordnungsgemäß geschlossener Vorvertrag kann verbindliche Verpflichtungen begründen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann eine Partei gerichtlich verlangen, dass er für endgültig erklärt wird. Deshalb sollte ein Vorvertrag niemals ungeprüft unterzeichnet werden.

Kann ich eine Immobilie kaufen, ohne nach Bulgarien zu reisen?

Eine Vertretung durch Vollmacht ist grundsätzlich möglich. Die Vollmacht muss jedoch den bulgarischen Formanforderungen entsprechen und kann je nach Ausstellungsstaat eine Apostille, Legalisation und beglaubigte Übersetzung erfordern.

Kann eine Immobilie mit Hypothek gekauft werden?

Ja, sofern ein rechtssicherer Ablöse- und Löschungsmechanismus vereinbart wird. Der Kaufpreis sollte so strukturiert werden, dass die gesicherte Forderung bezahlt und die Hypothek nachweisbar gelöscht wird.

Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf verlangen?

Regelmäßig erforderlich sind Eigentumsurkunden, Belastungsbescheinigung, Katasterunterlagen, steuerliche Bewertung, Personenstands- oder Gesellschaftsunterlagen sowie bei Gebäuden die relevanten Bau- und Nutzungsdokumente. Der konkrete Dokumentenkatalog hängt von der Immobilie ab.

Wann sollte ich den Rechtsanwalt einschalten?

Vor Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung und vor jeder wesentlichen Zahlung. Eine nachträgliche Prüfung kann Probleme feststellen, aber eine bereits geleistete Zahlung oder eingegangene Verpflichtung nicht immer ohne Weiteres rückgängig machen.

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